Edwinlee https://edwinlee.com.hk Thu, 02 Apr 2026 02:06:50 +0000 zh-HK hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.5 https://edwinlee.com.hk/wp-content/uploads/2020/07/cropped-logo-1-150x150.jpeg Edwinlee https://edwinlee.com.hk 32 32 185679622 今日新聞：第5465成交，（經濟日報）連鎖健身室24/7 Fitness擴充積極，更把握機會買舖自用。消息指，該集團以3,000萬元，轉租為買購入長沙灣舖位分店。 https://edwinlee.com.hk/%e4%bb%8a%e6%97%a5%e6%96%b0%e8%81%9e%ef%bc%9a%e7%ac%ac5465%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%ef%bc%88%e7%b6%93%e6%bf%9f%e6%97%a5%e5%a0%b1%ef%bc%89%e9%80%a3%e9%8e%96%e5%81%a5%e8%ba%ab%e5%ae%a424-7-fitness/ https://edwinlee.com.hk/%e4%bb%8a%e6%97%a5%e6%96%b0%e8%81%9e%ef%bc%9a%e7%ac%ac5465%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%ef%bc%88%e7%b6%93%e6%bf%9f%e6%97%a5%e5%a0%b1%ef%bc%89%e9%80%a3%e9%8e%96%e5%81%a5%e8%ba%ab%e5%ae%a424-7-fitness/#respond Thu, 02 Apr 2026 02:05:32 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33548

今日新聞：第5465成交，（經濟日報）連鎖健身室24/7 Fitness擴充積極，更把握機會買舖自用。消息指，該集團以3,000萬元，轉租為買購入長沙灣舖位分店。

市場消息指，長沙灣青山道468號One New York錄得舖位買賣，涉及物業1樓，面積約6,080平方呎，以約3,000萬元成交，呎價約4,934元。舖位由資深投資者林子峰持有，去年曾以3,960萬元放售，現降價24%沽貨。

據悉，買家為舖位租客健身室24/7 Fitness，早前以13.2萬元租用舖位作分店，相信有見業務穩定，現轉租為買長綫自用。翻查資料，該健身集團不時購舖自用，如2025年，以約4,800萬元購入大圍積信街祥豐大樓1樓全層，面積約6,500平方呎。2024年亦曾約2,800萬元購入油麻地眾坊街地舖連一樓，面積約5,360平方呎。

據24/7 Fitness官網顯示，目前該公司旗下健身室在全港已有146間分店，在內地已有104間分店，在澳門有2間，在新加坡有24間，在台灣有3間分店。

原業主林子峰於2019年3月以1.15億買入 One New York 地下及一樓，合共11588呎。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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第5464成交，信報：哈羅學校買舖，教育機構斥1.2億購屯門全幢物業

教育機構積極入市，斥1.22億元買入屯門樂怡街5號全幢商用物業，呎價僅逾2300元，將作自用。

每呎2341元擬自用

第一太平戴維斯副董事總經理及九龍銷售部主管蕭兆新表示，是次成交的樂怡街5號，為一幢4層商用物業，地盤面積約21528方尺，總批則面積約52122方尺，設有停車場，並於天台配置泳池，英尺價約2341元。買方為教育機構，擬作自用。近年來愈來愈多教育機構積極購入自置物業，以提升長遠營運穩定性。

上址由荷蘭工程顧問公司輝固控股（Fugro）持有，以往一直用作實驗室和測試中心用途。資料顯示，項目在2011年曾向城規會申請改劃作住宅用途，以約一倍地積比率興建10座洋房等；其後在2015年又曾向城規會申請放寬地積比率，把擬建洋房數目增加至12座，但一直未有進行重建。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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 #香港買舖第5451成交，市傳成交港幣600萬，感覺6.5分，元朗鳳攸南街3號好順景地下42號舖，建築面積約400呎，實用面積約320呎，門闊約13呎，深約26呎，市傳成交港幣600萬，租客現吉，樓齡40年。舖面向鳳琴街。

原業主於1986年3月以港幣26.27萬買入，持貨40年，升幅2183.97%。最新簽約日期是2026年3月。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.7%計算，這間舖月租值港幣$18,500是市值。

這段人流唔多，現吉，勝在細碼面闊，600萬係咁貨色！

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大家好！買舖要買得 PRO，就要現場多睇舖。

我身後這間銅鑼灣景隆街2號A2「迷你舖」，面積僅約50平方呎，根據香港差餉物業估價署2026年1月份最新報告，2026年1月最新應課差餉租值為每年74.4萬元，較上年度租值57.6萬元，按年大幅上升近3成！

雖然與2015年最高峰時期每年300萬元的租值相比，仍有75%的差距，但重點是——租值已止跌回升，而且一升就是三成。

那麼，全香港的商舖市場價值又如何呢？讓我們深入拆解最新數據。

全港商舖市場概況：租金回報率回升，曙光初現

根據差餉物業估價署最新報告，全港商舖市場呈現以下特徵：

  • 租金指數 153.9，較154.0微跌，幾乎企穩
  • 售價指數按月跌3.3%
  • 租金回報率3.6% – 3.7% ，回升趨勢，長線收租吸引力開始增加

售價雖然仍在下跌，但租金回報率已見回升，反映入市門檻降低、收租回報改善的投資窗口正在打開。

區域租金分析：港島最穩，九龍新界受壓

港島區：表現最穩健

  • 第四季每平方米（約10.8平方呎）租金為 $1,121
  • 相比1月份的$1,076，僅微跌 4%
  • 核心地段如銅鑼灣、中環，部分街舖租值更錄得大幅上升

案例：景隆街「迷你舖」租值一年升3成，正是港島核心地段抗跌力的最佳證明。

九龍區：壓力最大

  • 租金由$1,117急跌至$772，跌幅達 31%
  • 官方備註指出：可能因為成交宗數較少，分析物業質素有所差異，導致波幅較大

新界區：受北上消費影響

  • 租金由$1,031跌至$825，跌幅 28%
  • 北區尤其受北上消費熱潮衝擊，租金壓力明顯

💰 售價走勢：港島堅挺，新界跌幅最大

各區最新售價（每平方米）：

港島 $265,879 | 較上季微升 2%

九龍 $238,894 | 較上季跌15%

新界$183,378 | 較上季跌17%

⚠九龍及新界售價波幅較大，可能同樣受成交宗數較少、物業質素差異影響，解讀時需謹慎。

市場啟示：港島舖市為何率先企穩？

  1. 金融中心效應

股市暢旺、金融活動活躍，中環作為香港金融核心，自然帶動周邊商業價值。港島舖市與金融市場表現高度相。

      2. 核心地段稀缺性

銅鑼灣、中環等核心地段供應有限，即使整體市場受壓，優質地段仍然有價有市。景隆街「迷你舖」租值大升3成，就是最好證明。

      3. 租金回報率回升

全港租金回報率升至3.6% – 3.7%，較之前有所改善。對於長線收租投資者來說，入市吸引力正在增加。

展望：香港商舖市場的曙光

香港商舖市場自2018年高峰期以來，已經「捱打」了7年。

但從最新數據來看，我們可以看到幾個積極信號：

✅ 租值止跌回升：核心地段如銅鑼灣已出現近3成的租值反彈

✅ 租金回報率改善：3.6% – 3.7%的回報率，開始吸引長線投資者

✅ 港島率先企穩：金融中心效應支撐核心區域價值

✅ 售價調整提供入市機會：售價下跌意味著入場門檻降低

總結：2026年，香港商舖市場應該漸見曙光。大家加油！

給投資者的建議

1. 聚焦核心地段：銅鑼灣、中環等港島核心區域，抗跌力最強

2. 留意租金回報率：3.6% – 3.7%的回報率，開始具備長線收租價值

3. 多實地視察：買舖要買得 PRO，就要現場多睇舖，親身感受地段價值

4. 審慎解讀數據：留意官方備註，部分區域波幅大可能受成交宗數影響

查詢盛滙商舖基金：https://bwfund.com/fund/

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第5463成交，信報：麥當勞再沽舖6562萬！（感覺7分）屯門康麗花園近七千呎自用舖6562萬沽，台灣張接貨禾，月租36萬，回報6.6厘。

麥當勞集團再沽舖！麥當勞最新以6,561.9萬元沽出屯門鄉事會路康麗花園的近七千呎自用舖。接貨新買家為投資者「台灣張」張彥緒。

上述成交個案為屯門鄉事會路康麗花園地下的14A 舖，面積約6,900平方呎，2月底以6,561.9萬元易手、成交呎價9,510元。舖位買家為豪志有限公司（GREATEST VICTOR LIMITED），公司董事為「台灣張」張彥緒。

據了解，麥當勞早於1990年4月以2,750萬元，買入康麗花園地下14A 及14B舖，分別由創興銀行及麥當勞租用，並於2020 年9 月以4,100萬元售出14B舖，連同最新售出的14A 舖，即售出兩舖合共套現逾1.06億元，即麥當勞售出兩舖獲利約7,911.9萬元或2.9倍。

事實上，是次為「台灣張」張彥緒第二度買入麥當勞旗下舖位，如在2025年11月，他率先以3,800萬元買入慈雲山毓華街68號萬年戲院大廈地舖，面積6,746平方呎，呎價5,633元。反映「台灣張」張彥緒合共斥資逾1.03億元買入麥當勞兩個舖位。

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 #香港買舖第5451成交，市傳成交港幣600萬，感覺6.5分，元朗鳳攸南街3號好順景地下42號舖，建築面積約400呎，實用面積約320呎，門闊約13呎，深約26呎，市傳成交港幣600萬，租客現吉，樓齡40年。舖面向鳳琴街。

原業主於1986年3月以港幣26.27萬買入，持貨40年，升幅2183.97%。最新簽約日期是2026年3月。

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第5462成交，註冊成交港幣728萬，感覺9分（改口10分），深水埗福榮街126-128號地下96A號舖（向欽州街）。建築面積約500呎，實用面積約330呎，門闊約13呎，深約25呎，註冊成交港幣728萬，租客壽司店，樓齡61年。

原業主於2009年9月以港幣675萬買入半份，持貨17年，升幅7.85%。最新簽約日期是2026年2月27日。

（Note: 商舖現由壽司店以月租4.2萬元租用。原業主早於1992年聯同友人以800萬元購入，2009年再以675萬元購入半份業權，換言之，是次沽出單位料蝕讓離場。回報6.9厘）

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.6%計算，這間舖月租值港幣$21,840是市值。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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 #香港買舖第5451成交，市傳成交港幣600萬，感覺6.5分，元朗鳳攸南街3號好順景地下42號舖，建築面積約400呎，實用面積約320呎，門闊約13呎，深約26呎，市傳成交港幣600萬，租客現吉，樓齡40年。舖面向鳳琴街。

原業主於1986年3月以港幣26.27萬買入，持貨40年，升幅2183.97%。最新簽約日期是2026年3月。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.7%計算，這間舖月租值港幣$18,500是市值。

這段人流唔多，現吉，勝在細碼面闊，600萬係咁貨色！

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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第5461成交，註冊成交港幣3,100萬，感覺7分，中環威靈頓街98號一樓，建築面積約2,603呎，實用面積約1,484呎，註冊成交港幣3,100萬，租客 Tommy Yummy Thai Cafe，樓齡34年。

原業主明嘉福家族持貨38年。最新簽約日期是2026年3月11日。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.6%計算，這間舖月租值港幣$93,000是市值。

明長福家族放售。翡翠中心位處於中環威靈頓街98號，是一座樓高22層的商業樓宇，落成於1992年，屬分拆業權。樓宇的空調類型屬於中央冷氣。翡翠中心地下至3樓為商舖，4樓以上為寫字樓。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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 #香港買舖第5451成交，市傳成交港幣600萬，感覺6.5分，元朗鳳攸南街3號好順景地下42號舖，建築面積約400呎，實用面積約320呎，門闊約13呎，深約26呎，市傳成交港幣600萬，租客現吉，樓齡40年。舖面向鳳琴街。

原業主於1986年3月以港幣26.27萬買入，持貨40年，升幅2183.97%。最新簽約日期是2026年3月。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.7%計算，這間舖月租值港幣$18,500是市值。

這段人流唔多，現吉，勝在細碼面闊，600萬係咁貨色！

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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原來是內部轉讓！ 第5460成交，註冊成交港幣800萬，上環卑利街48-52號嘉利大廈地下G號舖，建築面積約800呎，實用面積約500呎，門闊約10呎，深約50呎，註冊成交港幣800萬，租客 Le Tambour French Wine Bar，樓齡40年。市值應是一千中萬。

原業主於2021年5月以港幣432萬買入，持貨3年，升幅85.19%。又是內部轉讓。最新簽約日期是2026年2月27日。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.6%計算，這間舖月租值港幣$24,000是市值。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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原業主於1986年3月以港幣26.27萬買入，持貨40年，升幅2183.97%。最新簽約日期是2026年3月。

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今日新聞：第5459成交，（信報）花墟舖1970萬被收購 貶18%。市區重建局（市建局）近期正就旺角洗衣街/花墟道發展計劃範圍內的物業進行收購，由資深投資者李耀華或有關人士持有的園藝街地舖，由市建局以1970萬元收購，賬面貶值418萬元。

物業為園藝街1號地下A舖，建築面積約950方呎，現時由花店以每月8.3萬元租用，市建局斥1970萬元買入，呎價約20737元。舖位由李耀華或有關人士在2015年11月以2388萬元購入，近年一直以4800萬元放售，最終被市建局收購，賬面虧損418萬元或17.5%。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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 #香港買舖第5451成交，市傳成交港幣600萬，感覺6.5分，元朗鳳攸南街3號好順景地下42號舖，建築面積約400呎，實用面積約320呎，門闊約13呎，深約26呎，市傳成交港幣600萬，租客現吉，樓齡40年。舖面向鳳琴街。

原業主於1986年3月以港幣26.27萬買入，持貨40年，升幅2183.97%。最新簽約日期是2026年3月。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.7%計算，這間舖月租值港幣$18,500是市值。

這段人流唔多，現吉，勝在細碼面闊，600萬係咁貨色！

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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你有沒有想過，一間便利店，可以做到要探索、要IP產品、要新鮮、要集體回憶、又要不斷創新？7-Eleven 啟德概念店就做到了，生意額較其他分店高出120%。在香港舖市競爭激烈的今日，這間便利店的成功，對每一個租商舖做生意的人，都有5大重要啟示。

1. 從「便利需求」轉向「探索式消費」

傳統便利店主打「即買即走」，但這間啟德概念店打破了這個框架。

店內引入IP盲盒、精品潮玩、扭蛋機、偶像週邊，將零售空間變成一個「目的地」，吸引年輕人專程前來「探店」。顧客不再只為購買而入店，而是為了體驗、探索和打卡。

▲啟示：商舖要營造「探索感」，增加顧客留店時間，才可以提升消費意欲。

2. 利用IP產品組合跨界經營

這間概念店的非傳統商品（例如IP產品），佔了營業額的三分之一。這說明了商舖不應被「行業標籤」所局限自己。

無論你正在售賣什麼產品，都可以根據目標客群的興趣——K-pop、動漫、寵物、潮流玩具——進行跨界經營，透過多元化的產品組合，提升利潤空間。

▲啟示：打破傳統，跨界經營，才能突圍而出。

3. 以「新鮮」作為轉型核心

7-Eleven 的鮮食產品增幅最為顯著，7CAFÉ及鮮食銷售佔比已達30%。這個數字反映出一個重要事實：在電商衝擊下，「即食性」和「體驗性」強的餐飲服務，是實體店的重要護城河——網店永遠無法取代。

▲啟示：加入現製飲食元素，滿足消費者對「熱騰騰、即時食用」的需求，是轉型的關鍵。

4. 把握品牌故事與集體回憶的價值

7-Eleven 於1981年在跑馬地開設香港首店，45年間已開設1130間分店，每月服務4200萬顧客。他們在跑馬地原址重塑1981年的「復刻版」概念店，利用思樂冰、舊式汽水櫃等元素喚起集體回憶。

歷史與文化，是不可複製的資產。你可以透過將品牌故事視覺化、情感化，建立與顧客的情感連結，而不只是一味依靠價格競爭。

▲啟示：善用品牌歷史，創造情感價值，才能留住顧客的心。

5. 變革可以逐步推進，但最怕的是完全不變

7-Eleven 計劃於2028年完成全線分店轉型，每年開設及改造數十間店舖。他們並非一次過全面改變，而是持續進化、逐步創新。

在商舖做生意，必須保持差異化與創新，透過不斷推出新產品、新體驗，維持品牌的熱度與新鮮感。顧客，才會持續光顧。

▲啟示：變革可以逐步進行，但最怕的是——完全不變。

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今日新聞：第5458成交，（星島）市建局沽啟德煥然壹居巨舖，作價逾8500萬，平均每呎1.4萬

民生地段商場受追捧，由市建局持有的啟德煥然壹居基座巨舖，涉及地舖連1樓，合共6100方呎，以約8500萬易手，平均每呎約1.4萬，該物業1樓，曾由市建局用作售樓處。

啟德煥然壹居基座地舖連1樓，地舖及1樓建築面積各為3000及3100方呎，合共6100方呎，另包括物業天台，市建局去年8月放售該物業，當時市值約1億，市場消息透露，該物業剛告易手，作價約8500萬，亦有機會略高於8500萬，平均每呎約1.4萬。

1樓曾作售樓處

該物業地舖租客為「街市大王」之稱的建華集團，現時月租9.5萬，由今年9月開始月租約9.8萬，煥然壹居是市建局首個自行發展的住宅項目，1樓曾用作售樓處，樓盤，隨着賣樓任務完成，1樓物業以交吉形式易手。亦有市場人士指，物業買家為建華集團，惟消息尚未獲證實。

啟德區內住宅林立，單是該巨舖所在的煥然壹居共有4座，提供484個住宅單位，對民生用品有需要，預期該基座提供穩定的租金回報；若然買家為用家，則相信經營民生行業，生意會得到支持。

總面積6100呎

過往，啟德區內民生商場一直受追捧，建華集團曾於短短兩年內，連掃區內3個商場，涉資高達9.35億，於2023年4月斥資6.5億，向中國海外購入啟德1號（I）及（II）基座商場，總樓面約3.5萬方呎，回報率約5.2厘。該商場於放售時意向價12億，成交價折讓46%。

區內連錄商場買賣

還有，區內由合景泰富等發展的尚．珒基座商舖，亦由建華集團於2021年12月以2.85億承接，涉及建築約12,217方呎。另外，會德豐地產亦於2020年，以2億元連約售出區內OASIS Place商場，建築面積約10000方呎，為住宅樓盤OASIS KAI TAK的商場部分。

物業地舖租客為「街市大王」之稱的建華集團，現時月租9.5萬，1樓曾用作售樓處，現以交吉易手。

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