九龍區 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk Mon, 18 May 2026 03:39:48 +0000 zh-HK hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.5 https://edwinlee.com.hk/wp-content/uploads/2020/07/cropped-logo-1-150x150.jpeg 九龍區 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk 32 32 185679622 第5534及5535成交，旺角一線核心最旺位兩舖成交3680萬及3280萬。感覺7.5分 https://edwinlee.com.hk/%e7%ac%ac5534%e5%8f%8a5535%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%e6%97%ba%e8%a7%92%e4%b8%80%e7%b7%9a%e6%a0%b8%e5%bf%83%e6%9c%80%e6%97%ba%e4%bd%8d%e5%85%a9%e8%88%96%e6%88%90%e4%ba%a43680%e8%90%ac%e5%8f%8a3280/ https://edwinlee.com.hk/%e7%ac%ac5534%e5%8f%8a5535%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%e6%97%ba%e8%a7%92%e4%b8%80%e7%b7%9a%e6%a0%b8%e5%bf%83%e6%9c%80%e6%97%ba%e4%bd%8d%e5%85%a9%e8%88%96%e6%88%90%e4%ba%a43680%e8%90%ac%e5%8f%8a3280/#respond Mon, 18 May 2026 03:38:01 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=34054

第5534成交，旺角一線核心最旺位兩舖成交3680萬及3280萬。感覺7.5分

旺角西洋菜南街1A至1K號百寶利商業中心地下4號舖，建築面積約350呎，實用約304呎。租客：3 Shop。租金每月$170000，回報5.5%。門闊約10呎。原業主於2004年9月以港幣2,998萬買入4號舖

旺角西洋菜南街1A-1K百寶利商業中心地下6號舖，建築面積約300呎，實用約215呎，租客：Smartone，租金每月$168000，回報約6.1%。原業主於2006年11月以港幣3,950萬買入6號舖。

這兩間都是同一業主沽出，旺角一線旺舖，人流十足，名牌租客，可惜面積好細間，我相信租金（特別是 Smartone) 有下調一兩成的壓力。 但這樣旺的位，平時有錢都買唔到，罕有。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

有效期至2026年5月31日

一線舖王街：銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D號舖，都要走！放3,500萬，月租102000。

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第5528成交，剛註冊成交港幣2,154萬，感覺8分，太子花園街230號地舖，建築面積約1200呎，實用面積約1000呎，門闊約18呎，深約57呎，註冊成交港幣2,154萬，租客紅橋餐廳，樓齡70年。

(NOTE: 睇真啲 land search, 這單花園街舖成交2154萬，原來是市建局收購。 代表業主可以額外袋多最少15%賠償金額，約323萬。

租客可以額外袋多約3倍應課差餉租值 + 營商特惠津貼11至70萬，我估合共約300萬港幣。 恭喜租客 and 恭喜業主🙏）

原業主於2016年10月以港幣3,980萬買入，持貨10年，跌幅45.88%。最新簽約日期是2026年4月22日。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.8%計算，這間舖月租值港幣$68,210是市值。

這間舖位於花園街食街， 近花墟及太子港鐵站。 這段樓高五層，大約十個號碼， 住宅旺的話，極具收購潛力。 租客有生意，相信租金收入穩定。靚舖！

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

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第5527成交，市傳成交1600萬，感覺6.5分，尖沙咀金巴利道46-48號東匯大廈地下入口連低層地下，地庫建築面積約2000呎，租客鐘路雞林辣燉雞湯元祖，租金個月$80000，回報6.0厘。原業主於2011年5月以港幣3,000萬買入。

這間鋪面向金巴利道，傳統尖沙咀的婚紗段，但近年已經轉營為好多韓國餐廳，地面入口約七呎門面，樓梯落去下面，約建築面積2000呎的地庫。 這間舖多年來都是做韓國元燒烤，最近轉手新租客做雞湯祖。 內裏裝修我睇過尚算新淨。 尖沙咀始終遊客多，罕有地庫可以做餐廳， 再找下手租客頂手營運應該唔難。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

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第5524成交，剛註冊成交港幣1250萬，感覺5.5分，佐敦廣東道513號玉石廣場地C舖，租客東方玉器號，建築面積約1000呎，實用面積約722呎，註冊成交港幣1250萬，樓齡32年。

原業主於1993年7月以港幣1080萬買入，持貨33年，升幅16%。最新簽約日期是2026年4月29日。

旁邊的A舖，差不多大小，2025年8月曾經成交1250萬，same price。這間舖位於佐敦玉器珠寶段， 近年已經走下坡，街道非常寧靜。 由於好多租客本身是業主，經營珠寶玉石生意幾十年已經上晒岸，所以白天都好多店舖拉閘，好靜。好似已經冇心機博命賺錢。 勝在近佐敦道的高鐵站， 開始有食肆及咖啡店進駐此段， 有望轉型，但始終承租能力有限。前景一般。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

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第5522成交，市傳約5000萬成交，感覺6.5分，永倫集團沽售深水埗大埔道92至102號華仁大廈地下E舖、1樓至3樓巨舖，總面積約1.39萬方呎，連租約以5000萬易手、呎價3597元，現址由溫暖護老院承租，月租38萬，租期至2027年6月，新買家料回報9.1厘，永倫集團於2003年以2018萬購入，持貨22年帳賺約2982萬或1.48倍。

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炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

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第5520成交，8500萬成交，感覺6.5分，葵涌石蔭路巨舖8500萬易手，永倫集團沽貨，19年升值1.83倍。永倫集團近年連番沽售護老院舖址，最新為葵涌石蔭路一個巨舖，建築面積逾1.48萬方呎，以8500萬易手，物業於19年間升值1.83倍。

葵涌石蔭路113至117號獅子樓地下H號舖連1樓及2樓，建築面積共約14850方呎，以8500萬易手，平均每呎5724元，該物業現時由愛德（葵涌）安老院以每月52萬承租，地下H舖月租約6萬，合共月收58萬，新買家料回報逾8厘。

原業主為永倫集團，於2007年6月以3000萬購入上址，持貨19年帳面獲利5500萬，物業升值1.83倍。

平均每呎5724元

業內人士表示，現時護老院舖位回報特別高，亦因為政府近年推出新例，提高對護老院要求，包括提高人均面積，因此，只有給予高回報，才能應對新例下成本增加。

政府新例對院舍面積的要求，包括中度及低度照顧的院舍，人均面積為8平方米，高度照顧的院舍人均面積為9.5平方米，讓院舍有8年過渡期直至2034年；至於新開的院舍則需要跟隨新例。

回報高逾8厘。基本費用(雜費外) $6,000 – $7,500。宿位數量 123

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

。。。。。。。。。。。

8間高息回報舖！2026年5月9日盛滙商舖資料更新：

全新✨ 高厘回報 ✨

以下放售物業高達4.8厘回報 :

炮台山英皇道公主大廈1, 10, 11, 12及13號舖 – 大小姐冰室 4250萬，2640呎，月租17萬

炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

有效期至2026年5月31日

一線舖王街：銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D號舖，都要走！放3,500萬，月租102000。

詳盡放售圖則及相：

https://drive.google.com/drive/folder…

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第5515成交，今日註冊成交港幣750萬，感覺6分，九龍城靠背壟道87號地下，建築面積約900呎，實用面積約700呎，門闊約15呎，深約50呎，註冊成交港幣750萬，租客創域電單車，樓齡66年。

原業主於2010年2月以港幣590萬買入，持貨16年，升幅27.12%。最新簽約日期是2026年4月22日。

此不是舖，是住宅契，是公務員建屋合作社地下，應不能出牌。近旁邊市建局已收購的公務員建屋合作社樓宇重建試點項目。 對面半山壹號住宅。市區始終對車房有需求， 變收租，邊等市建局重建，不錯。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.8%計算，這間舖月租值港幣$23700是市值。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

。。。。。。。

8間高息回報舖！2026年5月4日盛滙商舖資料更新：

全新✨ 高厘回報 ✨

以下放售物業高達4.8厘回報 :

炮台山英皇道公主大廈1, 10, 11, 12及13號舖 – 大小姐冰室 4250萬，2640呎，月租17萬

炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

有效期至2026年5月31日

一線舖王街：銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D號舖，都要走！放3,500萬，月租102000。

詳盡放售圖則及相：

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Desmond Chan 9660 2253 /  Vivian Lee 9311 9274 / Marc Kwok 6092 6444 (Head)

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第5514成交，註冊成交港幣400萬，感覺5分，尖沙咀麼地道67號半島中心地下6號舖，建築面積約349呎，實用面積約200呎，門闊約14呎，深約15呎，註冊成交港幣400萬，租客 The Limbo 酒商，樓齡45年。

原業主於2013年1月以港幣1,600萬買入，持貨13年，跌幅75%。最新簽約日期是2026年4月13日。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.8%計算，這間舖月租值港幣$12,666.67是市值。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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8間高息回報舖！2026年5月4日盛滙商舖資料更新：

全新✨ 高厘回報 ✨

以下放售物業高達4.8厘回報 :

炮台山英皇道公主大廈1, 10, 11, 12及13號舖 – 大小姐冰室 4250萬，2640呎，月租17萬

炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

有效期至2026年5月31日

一線舖王街：銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D號舖，都要走！放3,500萬，月租102000。

詳盡放售圖則及相：

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Desmond Chan 9660 2253 /  Vivian Lee 9311 9274 / Marc Kwok 6092 6444 (Head)

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第5512成交，（經濟日報）上海街舖2150萬易手，（感覺6分）22年升值2.6倍。太子上海街舖位以2,150萬沽,22年升值 2.6倍。消息指,太子上海街714號地下連閣樓易手,物業地下及閣樓面積各約1,100平方 呎,合共以約2,200平方呎,以約2,150萬 元成交,呎價約9,773元。物業每月租金收 入約13萬元,回報率約7.3厘。原業主於2004年,以600萬元購入 舖位,持貨22年轉手,獲利約1,550萬 元,升值2.6倍。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

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8間高息回報舖！2026年5月4日盛滙商舖資料更新：

全新✨ 高厘回報 ✨

以下放售物業高達4.8厘回報 :

炮台山英皇道公主大廈1, 10, 11, 12及13號舖 – 大小姐冰室 4250萬，2640呎，月租17萬

炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

有效期至2026年5月31日

一線舖王街：銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D號舖，都要走！放3,500萬，月租102000。

詳盡放售圖則及相：

https://drive.google.com/drive/folder…

可聯絡我同事：

Desmond Chan 9660 2253 /  Vivian Lee 9311 9274 / Marc Kwok 6092 6444 (Head)

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]]> https://edwinlee.com.hk/%e7%ac%ac5512%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%ef%bc%88%e7%b6%93%e6%bf%9f%e6%97%a5%e5%a0%b1%ef%bc%89%e4%b8%8a%e6%b5%b7%e8%a1%97%e8%88%962150%e8%90%ac%e6%98%93%e6%89%8b%ef%bc%8c%ef%bc%88%e6%84%9f%e8%a6%ba6/feed/ 0 33906 （應是內部轉讓）第5506成交，註冊成交港幣1,120萬，感覺8.5分，旺角廣華街1號仁安大廈地下22號舖，建築面積約500呎，實用面積約300呎 （收到風，可能是內部轉讓） https://edwinlee.com.hk/%ef%bc%88%e6%87%89%e6%98%af%e5%85%a7%e9%83%a8%e8%bd%89%e8%ae%93%ef%bc%89%e7%ac%ac5506%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%e8%a8%bb%e5%86%8a%e6%88%90%e4%ba%a4%e6%b8%af%e5%b9%a31120%e8%90%ac%ef%bc%8c%e6%84%9f/ https://edwinlee.com.hk/%ef%bc%88%e6%87%89%e6%98%af%e5%85%a7%e9%83%a8%e8%bd%89%e8%ae%93%ef%bc%89%e7%ac%ac5506%e6%88%90%e4%ba%a4%ef%bc%8c%e8%a8%bb%e5%86%8a%e6%88%90%e4%ba%a4%e6%b8%af%e5%b9%a31120%e8%90%ac%ef%bc%8c%e6%84%9f/#respond Mon, 11 May 2026 04:26:49 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33875

第5506成交，註冊成交港幣1,120萬，感覺8.5分，旺角廣華街1號仁安大廈地下22號舖，建築面積約500呎，實用面積約300呎，門闊約12呎，深約25呎，註冊成交港幣1,120萬，租客嘉寶漢堡，樓齡52年。（收到風，可能是內部轉讓）

原業主於2012年4月以港幣3,180萬買入，持貨14年，跌幅64.78%。最新簽約日期是2026年4月17日。

這間舖是廣華醫院重建地盤對面， 雖然現在較靜，但有前景。 租客靚仔有生意，是靚舖。

評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。

。。。。。。。。。。

8間高息回報舖！2026年5月4日盛滙商舖資料更新：

全新✨ 高厘回報 ✨

以下放售物業高達4.8厘回報 :

炮台山英皇道公主大廈1, 10, 11, 12及13號舖 – 大小姐冰室 4250萬，2640呎，月租17萬

炮台山英皇道公主大廈4號舖 – 餃子店 1430萬，430呎，月租5.5萬

天后電氣道海城洋樓A號舖 – 新七海工程 2400萬，1870呎，月租9.2萬

灣仔謝斐道建利大廈2號舖 – 泰國餐廳 1560萬，760呎，月租9.6萬

上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri 3390萬，2340呎，月租13萬

旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心 2290萬，1650呎，月租8.8萬

旺角染布房街16號 – The Madhouse 2080萬，910呎，月租8萬

元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食 910萬，610呎，月租3.5萬

有效期至2026年5月31日

一線舖王街：銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D號舖，都要走！放3,500萬，月租102000。

詳盡放售圖則及相：

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可聯絡我同事：

Desmond Chan 9660 2253 /  Vivian Lee 9311 9274 / Marc Kwok 6092 6444 (Head)

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