商舖之友 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk Thu, 02 Apr 2026 09:24:31 +0000 zh-HK hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.5 https://edwinlee.com.hk/wp-content/uploads/2020/07/cropped-logo-1-150x150.jpeg 商舖之友 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk 32 32 185679622 訪港旅客不愛購物？茶餐廳靠這 5 大轉型方案逆襲，賺爆「體驗經濟」！ https://edwinlee.com.hk/%e8%a8%aa%e6%b8%af%e6%97%85%e5%ae%a2%e4%b8%8d%e6%84%9b%e8%b3%bc%e7%89%a9%ef%bc%9f%e8%8c%b6%e9%a4%90%e5%bb%b3%e9%9d%a0%e9%80%99-5-%e5%a4%a7%e8%bd%89%e5%9e%8b%e6%96%b9%e6%a1%88%e9%80%86%e8%a5%b2/ https://edwinlee.com.hk/%e8%a8%aa%e6%b8%af%e6%97%85%e5%ae%a2%e4%b8%8d%e6%84%9b%e8%b3%bc%e7%89%a9%ef%bc%9f%e8%8c%b6%e9%a4%90%e5%bb%b3%e9%9d%a0%e9%80%99-5-%e5%a4%a7%e8%bd%89%e5%9e%8b%e6%96%b9%e6%a1%88%e9%80%86%e8%a5%b2/#respond Wed, 08 Apr 2026 00:07:00 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33553
 

近日看到《明報》的一篇報導，揭示了香港旅遊業一個重大的結構性轉變：「購物動機減弱，體驗與餐飲消費增加」。內地旅客來港不再瘋狂掃名牌，反而願意花更多錢在「吃」和「住」上面。這對香港傳統茶餐廳來說，既是挑戰，更是巨大的商機！

中環核心地段的警號：貳號冰室能否頂住加租壓力？

以我身後這間位於中環德輔道中 84 號的「貳號冰室」為例，地下及地庫合共總面積達 7,363 呎。

 現時租金： 每月 50 萬。

 高峰期租金： 曾由翠華餐廳租用，月租高達 110 萬！

 現時回報率： 業主於 2023 年以 3.7 億元買入，按現時 50 萬月租計算，租金回報率僅得 1.6 厘。

焦點思考： 萬一日後業主要求 3 厘回報，月租便需加至 92 萬。在陸客消費模式轉變的當下，傳統茶餐廳要如何生存並賺錢？我們必須從《明報》報導中找尋以下 4 大核心啟示。

 4 大陸客消費新趨勢：從「瘋狂掃貨」到「食豪啲、住好啲」

1. 消費模式轉向「體驗為主」： 內地旅客更重視住宿舒適度與在地餐飲體驗。

2. 購物開支佔比大跌： 從 2014 年的 71% 暴跌至目前的 40%，零售業流失的資金正在尋找餐飲等新落腳點。

3. 「外膳食」開支逆市增長： 酒店外膳食開支按年增長達 8%，旅客願意為「高品質、有特色」的食物買單。

4. 香港奢侈品價格優勢消失： 內地銷售渠道增加且價差縮窄，香港不能再單靠價格競爭，必須提供具吸引力的獨特產品。

茶餐廳「逆襲求生」的 5 大升級轉型方案

基於「重體驗、重餐飲」的趨勢，普通一間茶餐廳，可按以下 5 點進行品牌升級：

 1. 產品升級：打造「極致感」強的明星爆品

既然旅客想「食豪啲」，茶餐廳就必須擺脫「廉價快餐」的形象。

 策略： 不要試圖做幾百樣平庸的菜色。專注研發一兩款具備「極致感」的產品，例如：特多黑松露炒蛋、超厚切燶邊叉燒、或極慢手工絲襪奶茶。讓旅客覺得「專程跑這趟值了！」

 2. 環境升級：創造可「打卡」的港式文化體驗

現代旅客重視體驗與分享，茶餐廳應該成為一個「打卡景點」。

策略： 利用復古霓虹燈、地道馬賽克瓷磚或懷舊香港電影元素點綴，將消費者的體驗從「味覺」延伸到「視覺」，激發他們拍照上傳社交平台的慾望。

 3. 數碼化社交傳播：主動出擊「小紅書」與「大眾點評」

現代旅客傾向提前做功課，餐廳必須主動出擊內地主流平台。

 策略： 積極經營小紅書、大眾點評，並善用 KOL/網紅提升曝光率。可透過線上互動（如：憑小紅書打卡送特色小食），將旅客從手機螢幕直接引流至店內。

 4. 服務與細節：從「速度」轉向「深度」

傳統茶餐廳以快、甚至「粗魯」聞名，但今時今日追求體驗的遊客已經不吃這套。

 策略： 提供多語言菜單與清晰的 QR Code 點餐。同時向員工灌輸「品牌大使」的意識，讓顧客感受到香港獨特的市井活力，而非單純的趕客壓力。

 5. 跨界整合：針對「過夜旅客」設計專屬套餐

報導指出過夜旅客消費回升，且活動範圍集中在酒店周邊。

策略： 茶餐廳可與周邊的中小型酒店或賓館合作，推出「地道港式早餐券」或「深夜港式食堂宵夜套餐」，主動攔截這批高消費力的客群。

今時今日，香港茶餐廳不單只要做到「快、靚、正」，更應乘著旅客「由物轉食」的風向，將自己包裝成一個「高產品質素、可打卡、可聯繫情感、且在網上走紅的文化景點」。

中環德輔道中的貳號冰室日後頂唔頂得順加租壓力？就看它能否成功轉型了！希望這些茶餐廳經營策略對你的生意也有所啟發。

想要租舖嗎？租盛滙商舖，即資助你至少$10萬開業！

https://bwfund.com/listing-category/rent

]]> https://edwinlee.com.hk/%e8%a8%aa%e6%b8%af%e6%97%85%e5%ae%a2%e4%b8%8d%e6%84%9b%e8%b3%bc%e7%89%a9%ef%bc%9f%e8%8c%b6%e9%a4%90%e5%bb%b3%e9%9d%a0%e9%80%99-5-%e5%a4%a7%e8%bd%89%e5%9e%8b%e6%96%b9%e6%a1%88%e9%80%86%e8%a5%b2/feed/ 0 33553 銅鑼灣50呎「迷你舖」租值一年狂升3成！從差餉物業估價署最新報告看全港舖市價值 https://edwinlee.com.hk/%e9%8a%85%e9%91%bc%e7%81%a350%e5%91%8e%e3%80%8c%e8%bf%b7%e4%bd%a0%e8%88%96%e3%80%8d%e7%a7%9f%e5%80%bc%e4%b8%80%e5%b9%b4%e7%8b%82%e5%8d%873%e6%88%90%ef%bc%812026%e5%b9%b4%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86/ https://edwinlee.com.hk/%e9%8a%85%e9%91%bc%e7%81%a350%e5%91%8e%e3%80%8c%e8%bf%b7%e4%bd%a0%e8%88%96%e3%80%8d%e7%a7%9f%e5%80%bc%e4%b8%80%e5%b9%b4%e7%8b%82%e5%8d%873%e6%88%90%ef%bc%812026%e5%b9%b4%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86/#respond Tue, 31 Mar 2026 06:24:01 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33518
 

大家好！買舖要買得 PRO，就要現場多睇舖。

我身後這間銅鑼灣景隆街2號A2「迷你舖」，面積僅約50平方呎，根據香港差餉物業估價署2026年1月份最新報告，2026年1月最新應課差餉租值為每年74.4萬元，較上年度租值57.6萬元，按年大幅上升近3成！

雖然與2015年最高峰時期每年300萬元的租值相比，仍有75%的差距，但重點是——租值已止跌回升，而且一升就是三成。

那麼，全香港的商舖市場價值又如何呢？讓我們深入拆解最新數據。

全港商舖市場概況：租金回報率回升，曙光初現

根據差餉物業估價署最新報告，全港商舖市場呈現以下特徵：

  • 租金指數 153.9，較154.0微跌，幾乎企穩
  • 售價指數按月跌3.3%
  • 租金回報率3.6% – 3.7% ，回升趨勢，長線收租吸引力開始增加

售價雖然仍在下跌，但租金回報率已見回升，反映入市門檻降低、收租回報改善的投資窗口正在打開。

區域租金分析：港島最穩，九龍新界受壓

港島區：表現最穩健

  • 第四季每平方米（約10.8平方呎）租金為 $1,121
  • 相比1月份的$1,076，僅微跌 4%
  • 核心地段如銅鑼灣、中環，部分街舖租值更錄得大幅上升

案例：景隆街「迷你舖」租值一年升3成，正是港島核心地段抗跌力的最佳證明。

九龍區：壓力最大

  • 租金由$1,117急跌至$772，跌幅達 31%
  • 官方備註指出：可能因為成交宗數較少，分析物業質素有所差異，導致波幅較大

新界區：受北上消費影響

  • 租金由$1,031跌至$825，跌幅 28%
  • 北區尤其受北上消費熱潮衝擊，租金壓力明顯

💰 售價走勢：港島堅挺，新界跌幅最大

各區最新售價（每平方米）：

港島 $265,879 | 較上季微升 2%

九龍 $238,894 | 較上季跌15%

新界$183,378 | 較上季跌17%

⚠九龍及新界售價波幅較大，可能同樣受成交宗數較少、物業質素差異影響，解讀時需謹慎。

市場啟示：港島舖市為何率先企穩？

  1. 金融中心效應

股市暢旺、金融活動活躍，中環作為香港金融核心，自然帶動周邊商業價值。港島舖市與金融市場表現高度相。

      2. 核心地段稀缺性

銅鑼灣、中環等核心地段供應有限，即使整體市場受壓，優質地段仍然有價有市。景隆街「迷你舖」租值大升3成，就是最好證明。

      3. 租金回報率回升

全港租金回報率升至3.6% – 3.7%，較之前有所改善。對於長線收租投資者來說，入市吸引力正在增加。

展望：香港商舖市場的曙光

香港商舖市場自2018年高峰期以來，已經「捱打」了7年。

但從最新數據來看，我們可以看到幾個積極信號：

✅ 租值止跌回升：核心地段如銅鑼灣已出現近3成的租值反彈

✅ 租金回報率改善：3.6% – 3.7%的回報率，開始吸引長線投資者

✅ 港島率先企穩：金融中心效應支撐核心區域價值

✅ 售價調整提供入市機會：售價下跌意味著入場門檻降低

總結：2026年，香港商舖市場應該漸見曙光。大家加油！

給投資者的建議

1. 聚焦核心地段：銅鑼灣、中環等港島核心區域，抗跌力最強

2. 留意租金回報率：3.6% – 3.7%的回報率，開始具備長線收租價值

3. 多實地視察：買舖要買得 PRO，就要現場多睇舖，親身感受地段價值

4. 審慎解讀數據：留意官方備註，部分區域波幅大可能受成交宗數影響

查詢盛滙商舖基金：https://bwfund.com/fund/

]]> https://edwinlee.com.hk/%e9%8a%85%e9%91%bc%e7%81%a350%e5%91%8e%e3%80%8c%e8%bf%b7%e4%bd%a0%e8%88%96%e3%80%8d%e7%a7%9f%e5%80%bc%e4%b8%80%e5%b9%b4%e7%8b%82%e5%8d%873%e6%88%90%ef%bc%812026%e5%b9%b4%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86/feed/ 0 33518 711啟德概念店生意額激增120%！對香港商舖的5大啟示：從便利需求到探索式消費 https://edwinlee.com.hk/711%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%a6%82%e5%bf%b5%e5%ba%97%e7%94%9f%e6%84%8f%e9%a1%8d%e6%bf%80%e5%a2%9e120%ef%bc%81%e5%b0%8d%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e7%9a%845%e5%a4%a7%e5%95%9f%e7%a4%ba%ef%bc%9a/ https://edwinlee.com.hk/711%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%a6%82%e5%bf%b5%e5%ba%97%e7%94%9f%e6%84%8f%e9%a1%8d%e6%bf%80%e5%a2%9e120%ef%bc%81%e5%b0%8d%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e7%9a%845%e5%a4%a7%e5%95%9f%e7%a4%ba%ef%bc%9a/#respond Thu, 26 Mar 2026 07:24:00 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33477
 

你有沒有想過，一間便利店，可以做到要探索、要IP產品、要新鮮、要集體回憶、又要不斷創新？7-Eleven 啟德概念店就做到了，生意額較其他分店高出120%。在香港舖市競爭激烈的今日，這間便利店的成功，對每一個租商舖做生意的人，都有5大重要啟示。

1. 從「便利需求」轉向「探索式消費」

傳統便利店主打「即買即走」，但這間啟德概念店打破了這個框架。

店內引入IP盲盒、精品潮玩、扭蛋機、偶像週邊，將零售空間變成一個「目的地」，吸引年輕人專程前來「探店」。顧客不再只為購買而入店，而是為了體驗、探索和打卡。

▲啟示：商舖要營造「探索感」，增加顧客留店時間，才可以提升消費意欲。

2. 利用IP產品組合跨界經營

這間概念店的非傳統商品（例如IP產品），佔了營業額的三分之一。這說明了商舖不應被「行業標籤」所局限自己。

無論你正在售賣什麼產品，都可以根據目標客群的興趣——K-pop、動漫、寵物、潮流玩具——進行跨界經營，透過多元化的產品組合，提升利潤空間。

▲啟示：打破傳統，跨界經營，才能突圍而出。

3. 以「新鮮」作為轉型核心

7-Eleven 的鮮食產品增幅最為顯著，7CAFÉ及鮮食銷售佔比已達30%。這個數字反映出一個重要事實：在電商衝擊下，「即食性」和「體驗性」強的餐飲服務，是實體店的重要護城河——網店永遠無法取代。

▲啟示：加入現製飲食元素，滿足消費者對「熱騰騰、即時食用」的需求，是轉型的關鍵。

4. 把握品牌故事與集體回憶的價值

7-Eleven 於1981年在跑馬地開設香港首店，45年間已開設1130間分店，每月服務4200萬顧客。他們在跑馬地原址重塑1981年的「復刻版」概念店，利用思樂冰、舊式汽水櫃等元素喚起集體回憶。

歷史與文化，是不可複製的資產。你可以透過將品牌故事視覺化、情感化，建立與顧客的情感連結，而不只是一味依靠價格競爭。

▲啟示：善用品牌歷史，創造情感價值，才能留住顧客的心。

5. 變革可以逐步推進，但最怕的是完全不變

7-Eleven 計劃於2028年完成全線分店轉型，每年開設及改造數十間店舖。他們並非一次過全面改變，而是持續進化、逐步創新。

在商舖做生意，必須保持差異化與創新，透過不斷推出新產品、新體驗，維持品牌的熱度與新鮮感。顧客，才會持續光顧。

▲啟示：變革可以逐步進行，但最怕的是——完全不變。

想要租舖嗎？租盛滙商舖，即資助你至少$10萬開業！

https://bwfund.com/listing-category/rent

]]> https://edwinlee.com.hk/711%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%a6%82%e5%bf%b5%e5%ba%97%e7%94%9f%e6%84%8f%e9%a1%8d%e6%bf%80%e5%a2%9e120%ef%bc%81%e5%b0%8d%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e7%9a%845%e5%a4%a7%e5%95%9f%e7%a4%ba%ef%bc%9a/feed/ 0 33477 2026香港商舖投資攻略｜體驗式消費＋品牌信譽成致勝關鍵 https://edwinlee.com.hk/2026%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%94%bb%e7%95%a5%ef%bd%9c%e9%ab%94%e9%a9%97%e5%bc%8f%e6%b6%88%e8%b2%bb%ef%bc%8b%e5%93%81%e7%89%8c%e4%bf%a1%e8%ad%bd%e6%88%90%e8%87%b4/ https://edwinlee.com.hk/2026%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%94%bb%e7%95%a5%ef%bd%9c%e9%ab%94%e9%a9%97%e5%bc%8f%e6%b6%88%e8%b2%bb%ef%bc%8b%e5%93%81%e7%89%8c%e4%bf%a1%e8%ad%bd%e6%88%90%e8%87%b4/#respond Fri, 27 Feb 2026 07:30:57 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33187

祝各位讀者馬年生意興隆！

踏入2026丙午馬年，香港商舖市場迎來「馬身漸暖」的復甦階段，然而在網購持續改變消費習慣的背景下，實體零售業正經歷一場深刻的結構性調整。本文將為您剖析最新市場數據，揭示如何在網購浪潮中精準突圍。

網購衝擊下的香港零售新格局

根據最新統計數據，目前香港網購佔整體零售銷售比例約9%，2025年網上銷售額更創下360億元的歷史新高（資料來源）。這一數字反映網購已成為港人消費的重要渠道，迫使實體零售商必須重新思考其市場定位。

三大突圍策略：實體店如何在網購時代站穩陣腳

1. 體驗式消費成「定海神針」

農曆新年期間的市場表現印證，能夠提供「線上無法取代」體驗的商戶最具抗跌力。多間酒樓食肆生意理想，其中一間知名燒鵝店更透過取消加一服務費的策略成功吸引客流，營業額錄得20%的顯著增長（資料來源）。

餐飲、服務、娛樂等體驗式業態已成為支撐實體舖市的關鍵力量，這些消費活動的即時性與感官體驗，正是網購平台難以複製的優勢。

2. 「品牌經濟」構築實體護城河

市場數據顯示，傳統依賴信息不對稱的「行業街」持續受壓，消費者在網上完成價格比較後，會回流實體店進行「信心消費」。其中金舖和藥房表現尤為突出，這反映了在對「正貨信心」和「即時滿足」有極高要求的領域，「香港信譽」與「品牌保證」就是最強的競爭優勢。

實體零售已從單純的「商品銷售」轉向「品牌價值兌現」的階段，消費者願意為可信賴的品牌支付溢價，並享受即時取貨的便利。

3. 核心區街舖成「安全區」

面對網購的無地域限制特性，核心區商舖憑藉其無可比擬的客流優勢、品牌曝光率及旅客即興消費意慾，反而突顯了其稀缺價值。最新數據顯示，隨著旅客消費模式轉變，核心區空置率持續改善，已回落至5.8%的低水平（資料來源）。

各大測量師行如高力及世邦魏理仕預測，今年一線街舖租金將有望錄得3%至7%的溫和升幅（資料來源），顯示在網購時代，頂尖的實體據點因其「不可複製性」而價值倍增。

2026年投資啟示：精準突圍才是致勝關鍵

在這個馬年，我們預期能夠成功融合線上線下優勢、同時強化品牌與體驗的商戶，將能在網購浪潮中脫穎而出，共享香港零售市場復甦的成果。

看看盛滙旗下的商舖和租客：

https://bwfund.com/listing-category/buy/

]]> https://edwinlee.com.hk/2026%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%94%bb%e7%95%a5%ef%bd%9c%e9%ab%94%e9%a9%97%e5%bc%8f%e6%b6%88%e8%b2%bb%ef%bc%8b%e5%93%81%e7%89%8c%e4%bf%a1%e8%ad%bd%e6%88%90%e8%87%b4/feed/ 0 33187 【裝修陷阱】報價100萬最後變600萬？︱裝修教主Kevin與商舖專家Edwin https://edwinlee.com.hk/%e3%80%90%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e9%99%b7%e9%98%b1%e3%80%91%e5%a0%b1%e5%83%b9100%e8%90%ac%e6%9c%80%e5%be%8c%e8%ae%8a600%e8%90%ac%ef%bc%9f3%e6%8b%9b%e9%81%bf%e9%96%8b%e5%be%8c%e5%8a%a0%e5%96%ae%ef%bc%81/ https://edwinlee.com.hk/%e3%80%90%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e9%99%b7%e9%98%b1%e3%80%91%e5%a0%b1%e5%83%b9100%e8%90%ac%e6%9c%80%e5%be%8c%e8%ae%8a600%e8%90%ac%ef%bc%9f3%e6%8b%9b%e9%81%bf%e9%96%8b%e5%be%8c%e5%8a%a0%e5%96%ae%ef%bc%81/#respond Thu, 26 Feb 2026 03:06:00 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33177
 

站在筲箕灣道180號這個近四千呎的舖位，裝修費動輒過百萬。但很多時報價單寫100萬，最後卻變成150萬甚至160萬！究竟「後加單」是怎樣出現的？小業主又該如何自保？

為什麼會出現後加單？

  1. 故意成分：
    低價搶客，之後慢慢加有些公司為接到生意，先報個便宜價，但報價單寫得不夠詳細。等你開工後才逐項追加——換窗？加錢！改電掣？再加錢！結果由100萬變成幾百萬。
  2. 非故意成分：工程中的不確定因素
    例如颱風吹爛窗、拆牆才發現結構有問題、舊樓水電老化等。這些情況難以預見，但若合約不清，同樣會變成後加單。

3招避免被「宰」

  1. 上網查名單
    查閱裝修公司的黑名單、白名單，雖然網上評價未必百分百準確，但起碼有參考價值。
  2. 揀歷史悠久的品牌公司
    經驗豐富的公司，報價更全面，能減少後期追加的機會。
  3. 選擇上市公司
    上市公司受監管，不能亂加價，報價和工程質素較有保障。看似「輸了價錢」，實質「贏了預算」。

裝修不是賭博，懂得選擇，才能由100萬守住100萬！

筲箕灣1/F商舖招租

面積：3,795平方呎餐廳空間（可分間）

月租：12萬港元

裝修預算：約100萬港元

業主支援：提供50萬裝修進場資金

舖位詳情：https://bwfund.com/property/%e5%95%86%e8%88%96%e6%94%be%e7%a7%9f-%e7%ad%b2%e7%ae%95%e7%81%a3%e9%81%931%e6%a8%93%e5%85%a8%e5%b1%a4/

]]> https://edwinlee.com.hk/%e3%80%90%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e9%99%b7%e9%98%b1%e3%80%91%e5%a0%b1%e5%83%b9100%e8%90%ac%e6%9c%80%e5%be%8c%e8%ae%8a600%e8%90%ac%ef%bc%9f3%e6%8b%9b%e9%81%bf%e9%96%8b%e5%be%8c%e5%8a%a0%e5%96%ae%ef%bc%81/feed/ 0 33177 商舖裝修安全影響生意回本？︱裝修教主Kevin與商舖專家Edwin https://edwinlee.com.hk/%e5%95%86%e8%88%96%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e5%ae%89%e5%85%a8%e5%bd%b1%e9%9f%bf%e7%94%9f%e6%84%8f%e5%9b%9e%e6%9c%ac%ef%bc%9f%ef%b8%b1%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e6%95%99%e4%b8%bbkevin%e8%88%87%e5%95%86%e8%88%96/ https://edwinlee.com.hk/%e5%95%86%e8%88%96%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e5%ae%89%e5%85%a8%e5%bd%b1%e9%9f%bf%e7%94%9f%e6%84%8f%e5%9b%9e%e6%9c%ac%ef%bc%9f%ef%b8%b1%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e6%95%99%e4%b8%bbkevin%e8%88%87%e5%95%86%e8%88%96/#respond Tue, 10 Feb 2026 06:41:26 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33064
 

在香港開店創業，商舖裝修是關鍵一步。但您是否知道，裝修安全直接影響您的開業時間、成本控制甚至長期生意成敗？根據最新數據，裝修工程傷亡數字急升55%，其中45%涉及裝修工人。本文由裝修教主Kevin與商舖專家Edwin聯手，為業主與租客提供完整安全裝修解決方案。

商舖裝修常見陷阱｜業主與租客必須知道的風險

租客常犯的3大錯誤：

1. 急於開業壓縮工期：要求「快、靚、平」但忽略安全規劃

2. 選擇低價裝修公司：缺乏安全認證導致意外風險增加

3. 忽略合約安全條款：未明確責任歸屬，意外後果自負

業主常見疏忽：

1. 只關注租金收入，忽略租客裝修安全

2. 未在租約中加入安全裝修條款

3. 提供裝修津貼但無安全要求

Edwin商舖策略分析｜安全裝修如何提升物業價值？

商舖專家Edwin指出：「一間曾發生嚴重裝修意外的舖位，如同『商業凶宅』，可能面臨長期空置或租金折讓。相反，安全裝修紀錄良好的商舖，不僅租客穩定，更可提升資產價值。」

Kevin裝修專業解說｜安全裝修等於降低成本？

裝修教主Kevin打破迷思：「許多人以為安全裝修一定更貴，事實恰恰相反。我們採用ISO 45001職業安全管理系統與4S現場管理，透過系統化流程減少浪費與延誤，實際為客戶節省不少隱形成本。」

業主租客雙贏方案｜如何分擔裝修安全責任？

給業主的建議：

1. 提供裝修津貼：如50-100萬進場資金，換取安全承諾

2. 租金優惠期：裝修期間減免部分租金

3. 共同選擇裝修團隊：參與初期評估

給租客的建議：

1. 選擇認證團隊：如Kevin團隊具ISO 45001認證

2. 透明溝通時間：如實告知開業需求，不壓縮安全工期

3. 利用業主資源：協商雙贏的裝修支援方案

常見問題解答｜商舖裝修安全Q&A

Q1：安全裝修真的比較貴嗎？

Kevin：不會。系統化安全管理降低意外與延誤，長期更省錢。以3,000呎舖位為例，安全裝修可能節省20-30萬意外成本。

Q2：業主為何要關心租客裝修安全？

Edwin：裝修意外可能導致物業損壞、法律責任及長期空置。一宗意外足以損失數年租金收入。

Q3：如何辨別裝修公司安全水平？

  • 要求查看安全認證
  • 詢問過往意外紀錄
  • 查看現場管理系統
  • 確認員工培訓制度

筲箕灣1/F商舖招租

面積：3,795平方呎餐廳空間

月租：12萬港元

裝修預算：約100萬港元

業主支援：提供50萬裝修進場資金

舖位詳情：https://bwfund.com/property/%e5%95%86%e8%88%96%e6%94%be%e7%a7%9f-%e7%ad%b2%e7%ae%95%e7%81%a3%e9%81%931%e6%a8%93%e5%85%a8%e5%b1%a4/

]]> https://edwinlee.com.hk/%e5%95%86%e8%88%96%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e5%ae%89%e5%85%a8%e5%bd%b1%e9%9f%bf%e7%94%9f%e6%84%8f%e5%9b%9e%e6%9c%ac%ef%bc%9f%ef%b8%b1%e8%a3%9d%e4%bf%ae%e6%95%99%e4%b8%bbkevin%e8%88%87%e5%95%86%e8%88%96/feed/ 0 33064 店舖經營成本全解析：租金佔營業額多少才合理？ https://edwinlee.com.hk/%e5%ba%97%e8%88%96%e7%b6%93%e7%87%9f%e6%88%90%e6%9c%ac%e5%85%a8%e8%a7%a3%e6%9e%90%ef%bc%9a%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%bd%94%e7%87%9f%e6%a5%ad%e9%a1%8d%e5%a4%9a%e5%b0%91%e6%89%8d%e5%90%88%e7%90%86%ef%bc%9f/ https://edwinlee.com.hk/%e5%ba%97%e8%88%96%e7%b6%93%e7%87%9f%e6%88%90%e6%9c%ac%e5%85%a8%e8%a7%a3%e6%9e%90%ef%bc%9a%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%bd%94%e7%87%9f%e6%a5%ad%e9%a1%8d%e5%a4%9a%e5%b0%91%e6%89%8d%e5%90%88%e7%90%86%ef%bc%9f/#respond Thu, 05 Feb 2026 04:13:37 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33052
 

在全球經濟環境充滿挑戰的當下，許多香港商舖經營者都面臨著巨大的營運壓力。本文將深入分析香港三大主要行業——飲食業、零售業和服務業的成本結構，揭示租金佔營業額的合理比例，並提供實用的收支平衡計算方法，幫助中小企業主精準掌握營運關鍵數據。

香港街舖行業分布概況

根據市場數據，香港約有10萬間街舖，大致可分為三大類別：

  • 飲食業（約佔三分之一）
  • 零售業（約佔三分之一）
  • 服務業（約佔三分之一）

行業成本結構深度分析

一、飲食業成本結構：4、3、2、1 原則

飲食業的平均成本分配比例為：

  • 食材成本：40%
  • 人工開支：30%
  • 店舖租金：20%
  • 經營利潤：10%

若租金能控制在營業額的兩成左右，通常就能實現盈利。

飲食業盈利計算示例：

若每月租金為6萬元，則：

  • 每月營業額需達30萬元
  • 每日營業額需達1萬元

假設餐廳設有40個座位，人均消費50元：

  • 每日需接待200人次
  • 相當於完成五輪用餐（早餐、午餐、下午茶、晚餐、宵夜）

實際經營中，多數餐廳會集中資源應付午餐及晚餐高峰期，各完成兩輪用餐，下午茶視作一輪，再加入外賣服務增加收入來源。

不同飲食業態的租金比例：

  1. 外賣專門店：
    • 店舖面積較小，需設於人流旺盛地段
    • 人力需求較低
    • 租金可佔營業額30-35%
  2. 大型食肆及高級餐廳：
    • 人工及食材成本較高
    • 租金應控制在營業額10-15%以下
    • 實例：大家樂集團(00341)租金佔比約12%；太興集團(06811)及翠華控股(01314)約14-15%
  3. 肉類主導餐飲（漢堡店、自助餐、放題）：
    • 餐單款式多，食材成本高
    • 租金佔比應低於20%
  4. 蔬菜主導餐飲（米線、拉麵店）：
    • 餐單簡單，食材成本低
    • 租金可佔營業額35%
  5. 專營飲品店（珍珠奶茶、涼茶、咖啡店）：
    • 無需廚師，飲品利潤較高
    • 租金可佔營業額40%

飲食業租金比例上限為營業額的四成，超過此比例將嚴重影響盈利空間。

二、零售業成本結構：4、2、3、1 原則

零售業的平均成本分配比例為：

  • 貨物成本：40%
  • 人工開支：20%
  • 店舖租金：30%
  • 經營利潤：10%

不同零售模式的租金承受能力：

  1. 自有品牌/自主生產業務：
    • 成本與售價比例可達1:10
    • 租金可高達營業額50%
    • 實例：自製豆腐花、自設廠房生產服裝、自家生產消毒洗手液等
    • 扣除成本後仍能保持10-20%利潤
  2. 進貨轉售模式：
    • 一般毛利率約60%（成本4元售價10元）
    • 促銷活動會增加實際貨物成本至60%
    • 扣除人工、存貨損耗等開支（約30%）後
    • 租金最多只能佔營業額10-15%

便利店與超市營運模式：

以OK便利店為例：

  • 每10元營業額毛利約3.6元
  • 尚未計算人工、雜項及總部成本
  • 超市毛利率更低，每10元營業額可能僅賺不足1元

現金流優勢：
零售業能持續經營的關鍵在於現金流管理：

  • 先收取客戶款項
  • 延後支付供應商貨款
  • 獲得資金週轉空間
  • 增加銀行信貸額度

許多「舖王」正是透過此模式累積財富，利用業務現金流進行物業投資獲利。

三、服務業成本結構：1、4、3、2 原則

服務業的平均成本分配比例為：

  • 物料成本：10%
  • 人工開支：40%
  • 店舖租金：30%
  • 經營利潤：20%

服務業特點：

  • 經營者通常為專業人士，親自參與業務
  • 物料成本極低（如洗衣粉、洗髮水等消耗品）
  • 租金承受能力相對較高

自助式商店（如自助洗衣店）：

  • 租金佔營業額50-60%仍可維持盈利

服務業的市場挑戰：

  1. 營業額普遍較低
  2. 所需面積較大
  3. 高度依賴人手及技術
  4. 難以擴展外賣業務
  5. 在店舖租賃市場中競爭力最弱

行業租金承受能力比較：

  • 零售業：每月每平方呎數百元
  • 飲食業：每月每平方呎百元以上
  • 服務業：每月每平方呎數十元或以下

因此，髮廊、美容院、補習社、洗衣店及僱傭中心等行業，通常不會出現在最繁華及租金最高的街道上。

服務業例外情況：

  1. 地產代理行業：
    • 交易金額高
    • 需爭取曝光度
    • 以美聯集團為例：
      • 人工及佣金支出佔營業額約50%
      • 扣除回贈、廣告及總部開支後
      • 租金只能佔營業額約15%
  2. 夾公仔機店舖：
    • 台主制模式：
      • 租金佔營業額（分租收入）50%仍可接受
      • 示例：店舖租金10萬元，設置50台夾公仔機
      • 每台以8,000元租予台主，租出一半機台
      • 每月收入可達20萬元，即可開始盈利
    • 自營店模式：
      • 公仔成本約佔30%
      • 營運開支約佔30%
      • 目標利潤約10%
      • 租金最多只能佔營業額30%

行業綜合比較

行業 成本結構 租金佔比 營業額水平 承租能力
飲食業 4、3、2、1 20-40% 中等 中等
零售業 4、2、3、1 10-50% 最高 最強
服務業 1、4、3、2 30-60% 最低 最弱

重點總結：

  1. 零售業營業額通常最高（如鐘錶珠寶業在景氣時，一宗交易已足以支付全年租金）
  2. 飲食業位居其次
  3. 服務業由於營業額較低、週轉較慢，承租能力最弱

實用建議：如何計算您的收支平衡點？

  1. 精確計算固定成本：租金、人工、水電等
  2. 分析變動成本比例：食材/貨物成本、物料消耗等
  3. 確定合理利潤目標：通常為營業額的10-20%
  4. 計算收支平衡營業額：

每月最低營業額 = (固定成本 + 目標利潤) ÷ (1 – 變動成本比例)

 

想要租舖嗎？租盛滙商舖，資助你高達$50萬！

https://bwfund.com/listing-category/rent

]]> https://edwinlee.com.hk/%e5%ba%97%e8%88%96%e7%b6%93%e7%87%9f%e6%88%90%e6%9c%ac%e5%85%a8%e8%a7%a3%e6%9e%90%ef%bc%9a%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%bd%94%e7%87%9f%e6%a5%ad%e9%a1%8d%e5%a4%9a%e5%b0%91%e6%89%8d%e5%90%88%e7%90%86%ef%bc%9f/feed/ 0 33052 10大買樓和買鋪分別（下） https://edwinlee.com.hk/10%e5%a4%a7%e8%b2%b7%e6%a8%93%e5%92%8c%e8%b2%b7%e9%8b%aa%e5%88%86%e5%88%a5%ef%bc%88%e4%b8%8b%ef%bc%89/ https://edwinlee.com.hk/10%e5%a4%a7%e8%b2%b7%e6%a8%93%e5%92%8c%e8%b2%b7%e9%8b%aa%e5%88%86%e5%88%a5%ef%bc%88%e4%b8%8b%ef%bc%89/#respond Tue, 23 Dec 2025 08:31:01 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=32873
 

「一舖養三代」這句香港諺語，道出了商舖投資的獨特吸引力。之前倒數分析過10大買樓和買鋪分別的其中五點（按我看上一篇），本文將繼續剖析其餘五大關鍵面向，幫助投資者掌握入市要點。

（五）估值方法：回報率為核心，多因素綜合考量

住宅物業估值主要參考呎價，且容易透過網上平台取得估價資訊。商舖估值則截然不同，銀行主要依據租金回報率進行評估，且無法簡單透過網絡估價。

影響商舖估值的關鍵因素包括：位置與人流：地段消費力、行人流量

物業條件：前後門設計、消防設施、電力配置

商舖需要乎合消防設施應付出牌要求

法律與合規：營業牌照、屋宇署命令、僭建問題

租賃狀況：現有租約條款、租客質素

發展潛力：重建價值、周邊規劃

銀行通常與固定測量師合作，初步口頭估價一般免費。但正式按揭申請時，需提供舖內照片、屋宇署圖則、租約等文件，銀行可能安排實地考察或委託測量師報告，費用約為每份一萬至數千港元。

（四）租金波動：商舖租金如同「過山車」

購買住宅有如「上車」，相對穩定；投資商舖則似登上「過山車」，潛在回報高但波動劇烈。

商舖租金特點：上漲空間大：租戶生意興旺時，續約加租幅度可觀

下跌風險高：經濟逆轉時，減租幅度遠超住宅

（三）產權分割：商舖分契出售常見但風險需知

住宅「劏房」極少分契出售，因受屋宇署條例、消防規例及大廈公契限制。然而，商舖分契出售卻相當普遍。

分契商舖注意事項：常見操作：闊門面商舖可分契為十個八個單位出售

極端案例：整層酒樓或商場可分拆為數百個小型舖位

風險警示：「劏場」舖位若所在商場人流稀少，投資可能血本無歸

（二）租賃風險：商舖較少出現「租霸」與「凶舖」

住宅租賃可能遭遇租客拖欠租金、破壞物業甚至變相成為「凶宅」等問題。商舖租賃在這方面的風險相對較低。

商舖租賃優勢：

商業考量：租客需支付員工薪金、水電開支，惡意拖欠並不划算

法律執行：法庭可派執達吏封舖，直接影響租客經營

裝修責任：商舖裝修通常由租客負責，減少破壞動機

「凶舖」罕見：商舖日間營運、夜間關閉，極少發生不幸事件

（一）投資門檻：專業知識要求高，回報潛力懸殊

住宅投資者多為一般市民，商舖投資則更多涉及專業投資者與機構。

商舖投資特點：

價格差異極大：呎價從每平方呎一兩千元至「舖王」級別的137萬港元，差距可達千倍

配套要求專業：必須瞭解「風火水電煤」配置，不同行業的消防與牌照規定

投資金額較高：香港街舖平均價格高位約3,000萬港元（現約2,000萬港元），高於住宅平均約800萬港元

風險回報並存：錯誤投資可能損失慘重，正確選擇則回報豐厚

商舖投資絕非「一樓住三代」的住宅思維所能應對，它需要更專業的知識、更敏銳的市場觸覺及更強的風險管理能力。投資前務必進行全面盡職調查，諮詢專業人士意見，方能在「一舖養三代」的路上走得更穩健。

想要趁底入貨嗎？盛滙商舖配套真、租金實：

https://bwfund.com/listing-category/buy

]]> https://edwinlee.com.hk/10%e5%a4%a7%e8%b2%b7%e6%a8%93%e5%92%8c%e8%b2%b7%e9%8b%aa%e5%88%86%e5%88%a5%ef%bc%88%e4%b8%8b%ef%bc%89/feed/ 0 32873 香港商舖市場最壞時刻將過？數據揭示2026年中前有望見底回升 https://edwinlee.com.hk/%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e5%b8%82%e5%a0%b4%e6%9c%80%e5%a3%9e%e6%99%82%e5%88%bb%e5%b0%87%e9%81%8e%ef%bc%9f%e6%95%b8%e6%93%9a%e6%8f%ad%e7%a4%ba2026%e5%b9%b4%e4%b8%ad%e5%89%8d%e6%9c%89/ https://edwinlee.com.hk/%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e5%b8%82%e5%a0%b4%e6%9c%80%e5%a3%9e%e6%99%82%e5%88%bb%e5%b0%87%e9%81%8e%ef%bc%9f%e6%95%b8%e6%93%9a%e6%8f%ad%e7%a4%ba2026%e5%b9%b4%e4%b8%ad%e5%89%8d%e6%9c%89/#respond Fri, 12 Dec 2025 03:59:19 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=32766
 

過去幾年，香港商舖市場經歷寒冬，成交萎縮，價格租金同步下滑。然而，市場正悄然醞釀轉機。根據差餉物業估價署數據，商舖售價已從2019年高峰普遍調整逾四成，個別急售或銀主盤跌幅更顯著。儘管市場瀰漫悲觀情緒，但多項關鍵指標顯示，香港商舖市場有望在2026年觸底反彈。以下十大原因詳細分析市場轉勢的基礎。

1. 零售銷貨值持續增長，奠定復甦基礎

香港零售業總銷貨價值已連續六個月錄得升幅，預計升勢將持續。歷史數據顯示，只要零售銷貨出現持續升浪，商舖售價及租金通常會隨後跟上。當前市場雖仍有業主急售個案，但已出現「跌過龍」的價值窪地。

2. 美國減息週期在即，全球資金成本下降

市場普遍預期美國聯儲局將於2025年啟動減息，新任局長上台後政策方向更趨明朗。全球利率下行將直接降低香港的資金成本，提振整體投資氣氛，利好商用物業資產估值。

3. 按揭政策壓抑需求，放寬後將釋放購買力

目前香港銀行對工商舖按揭審批仍嚴，買家多需以現金入市，壓抑了短期成交。這恰恰形成了被壓抑的需求。一旦銀行在市場穩定後逐步放寬貸款條件，積聚的購買力將推動市場成交活躍度。

4. 訪港旅客穩步回升，「盛事經濟」激活人流

訪港旅客人數持續恢復，特區政府大力推動「盛事經濟」，包括定期煙花匯演、大型音樂節及國際體育賽事。這些活動有效帶動市面人流，尤其促進夜經濟，商舖成為最直接的受益者。

5. 「一簽多行」政策有望擴容，大灣區客源潛力巨大

深圳居民「一簽多行」實施已逾一年，運作順暢。市場預期2026年此政策有機會擴展至大灣區其他城市。區內超過八千七百萬的人口基礎，將為香港零售市場帶來龐大且穩定的消費客流。

2025年9月訪港旅客人次按年持續上升，達3,292,197人次, 按年上升7.5%。

6. 「粵車南下」啟動，帶動高消費新模式

自2025年底起，「粵車南下」計劃實施，自駕遊旅客舉家來港，其消費涵蓋購物、餐飲及汽車服務等，屬於高消費模式。政策初期雖設配額，但長遠放寬將進一步刺激本地零售及服務業。

7. 內地品牌積極來港擴張，支撐租金及市場氛圍

越來越多內地知名品牌視香港為國際化「首站」或品牌展示窗口，紛紛開設旗艦店。這些新租戶願意支付合理市場租金，不僅為商舖租值帶來支持，也為各區街道注入新的商業活力。

五穀魚粉全國4000間分店，強勢進駐香港

8. 住宅市場回暖，資金有望回流商舖

近期住宅市場交投回升，價格趨穩。相比之下，商舖市場的租金回報率普遍較住宅高出2至3個百分點。隨著住宅市場信心恢復，部分投資者將重新關注回報更佳的工商舖市場，引導資金回流。

9. 大型業主沽貨壓力減輕，市場供應趨向健康

過去一段時間，部分大型發展商或投資者因資金周轉需要而減持商舖資產。隨著整體物業市場氣氛改善，其套現壓力已減輕，市場上的「急售」盤源減少，有助穩定價格。

10. 商舖租戶結構多元化，金融、教育、醫療成新動力

近年商舖市場的新租戶不再局限於傳統零售，更多來自金融服務、專業教育及醫療保健等高增長行業。這些行業的擴張未完全反映於零售總額統計中，意味著實際的商舖需求可能比官方數據顯示的更為強勁。

【活動邀請】盛滙商舖基金將舉辦深度投資策略講座

為專業投資者詳細拆解最新零售數據、剖析高價值消費趨勢，並分享如何在市場轉角期精準把握商舖投資機會。席位有限，立即報名，助您早著先機！

🔍 講座重點：
• 解讀「六連升」背後的真相：哪些是曇花一現，哪些是長期趨勢？
• 洞悉增長最快消費品類（如珠寶、電器、百貨）的底層邏輯與商舖需求。
• 探討在分化的市場中，制訂精準商舖投資策略的關鍵框架。
• 為您詳解「盛滙商舖增值基金」未來投資策略

https://bwfund.com/seminar-enrolment/

]]> https://edwinlee.com.hk/%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e5%b8%82%e5%a0%b4%e6%9c%80%e5%a3%9e%e6%99%82%e5%88%bb%e5%b0%87%e9%81%8e%ef%bc%9f%e6%95%b8%e6%93%9a%e6%8f%ad%e7%a4%ba2026%e5%b9%b4%e4%b8%ad%e5%89%8d%e6%9c%89/feed/ 0 32766 香港舖市面臨三大挑戰！近年價格顯著下跌，背後究竟是什麼原因？ https://edwinlee.com.hk/%e9%a6%99%e6%b8%af%e8%88%96%e5%b8%82%e9%9d%a2%e8%87%a8%e4%b8%89%e5%a4%a7%e6%8c%91%e6%88%b0%ef%bc%81%e8%bf%91%e5%b9%b4%e5%83%b9%e6%a0%bc%e9%a1%af%e8%91%97%e4%b8%8b%e8%b7%8c%ef%bc%8c%e8%83%8c%e5%be%8c-2/ https://edwinlee.com.hk/%e9%a6%99%e6%b8%af%e8%88%96%e5%b8%82%e9%9d%a2%e8%87%a8%e4%b8%89%e5%a4%a7%e6%8c%91%e6%88%b0%ef%bc%81%e8%bf%91%e5%b9%b4%e5%83%b9%e6%a0%bc%e9%a1%af%e8%91%97%e4%b8%8b%e8%b7%8c%ef%bc%8c%e8%83%8c%e5%be%8c-2/#respond Tue, 09 Dec 2025 00:00:00 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=32645
 

香港商舖市場近年價格顯著下跌，背後究竟是什麼原因？本文從哈佛大學商學院教授米高波特的「替代品威脅」理論出發，深入分析香港舖市面臨的三大衝擊，並探討實體店鋪不可替代的四大優勢，為投資者與商家提供全面洞察。

什麼是「替代品威脅」理論？

米高波特的競爭策略理論指出，當市場出現能夠滿足消費者相同需求的其他方式時，原有產業的盈利能力將被削弱。香港舖市正面臨這種結構性挑戰，但替代並非完全，機會仍然存在。

香港舖市的三大殺手

1. 網購衝擊：功能式替代

實體零售的核心功能已被線上電商部分替代。淘寶、拼多多、HKTVmall等平台提供無限貨架與快速送貨服務，甚至1元商品也包郵，直接減少實體店最寶貴的人流。傳統零售商銷售額下降，導致零售舖位租金與資產價格同步下跌。

2. 外送平台打擊：場景式替代

Keeta、Foodpanda等外送平台創造了強大的「場景替代」，將「在餐廳用餐」的體驗轉為「在家享用」。這不僅減少堂食客人、降低翻桌率，平台高昂佣金（通常為單價25%-35%以上）更蠶食餐廳利潤，直接打擊香港約30,000間食店的承租能力。

3. 北上消費趨勢：地理式替代

深圳及大灣區城市提供性價比更高的消費體驗，形成「地理替代」。港人週末北上消費已成新常態，本應在香港發生的服務消費（娛樂、美髮、美容、按摩等）被轉移，同時減少留港餐飲及零售業的消費機會。

實體店鋪的四大不可替代優勢

儘管面臨嚴峻挑戰，實體店鋪仍有其獨特價值：

1. 沉浸式購物體驗難以複製

實體店鋪提供商品即場試用、專業人員諮詢及社交互動等體驗，這些感官元素是純網購無法複製的。尤其是高端零售和特色商店，實體體驗更是其核心價值所在。

2. 旅客消費提供剛性支撐

香港旅發局預計2025年全年訪港旅客約達4,900萬人次，創疫後新高。訪港旅客以即場消費為主，不會選擇網購，這為核心區商舖提供了穩定需求基礎。

3. 銀髮族偏好實體消費模式

香港人口老化加劇，長者普遍習慣面對面交易，對價格敏感度較低且忠誠度高。民生區商舖憑藉這群穩定的客戶基礎，能夠部分抵禦替代效應的衝擊。

4. 實體舖位供應有限，O2O趨勢帶來新需求

香港僅有約十萬間街舖，四大核心區（中環/銅鑼灣/尖沙咀/旺角）約8,000間，而網店數量理論上可無限擴張。有趣的是，許多成功的網店最終也會建立實體店進行線上到線下（O2O）整合，如HKTVmall、淘寶菜鳥及京東自提點，這反而提升了實體店的需求。

結論：危中有機的香港舖市

香港舖市確實面臨網購、外送平台和北上消費的三大替代品威脅，從功能、場景和地理三個維度受到衝擊。然而，實體體驗、旅客剛需、銀髮族偏好和舖位稀缺性，共同構成了市場的緩衝力量。

數百個內地南下品牌正成為支撐香港舖市的新力軍，O2O融合趨勢也為實體店鋪帶來新機遇。最終，有人的地方就有商機，投資永遠是危中有機。香港舖市不會消失，只會轉型升級。商家和投資者需要適應新的市場現實，找到實體與數位之間的平衡點，才能在變局中抓住機會。

想要租舖嗎？租盛滙商舖，即資助你至少$10萬開業！

https://bwfund.com/listing-category/rent

]]> https://edwinlee.com.hk/%e9%a6%99%e6%b8%af%e8%88%96%e5%b8%82%e9%9d%a2%e8%87%a8%e4%b8%89%e5%a4%a7%e6%8c%91%e6%88%b0%ef%bc%81%e8%bf%91%e5%b9%b4%e5%83%b9%e6%a0%bc%e9%a1%af%e8%91%97%e4%b8%8b%e8%b7%8c%ef%bc%8c%e8%83%8c%e5%be%8c-2/feed/ 0 32645