解讀數據背後的信號
根據戴德梁行最新發布的《全球主要零售大街》2025年報告，香港零售舖租市場正處於關鍵轉折點。儘管核心區租金錄得輕微跌幅，但數據背後隱藏的是強勁的底層需求與明確的見底信號。本文將深入解讀報告，分析香港舖市的真實前景與投資啟示。
全球及亞太區零售租金趨勢概覽
全球趨勢向上：報告追蹤的全球141個零售地段中，高達58%錄得租金升幅，全球平均租金按年上升4.2%。
亞太區增長放緩：亞太區整體租金增長由2024年的2.8%放緩至2025年的2.1%。值得注意的是，香港是區內唯一錄得租金下跌的主要市場。
新全球租金之王：英國倫敦新邦德街以呎租約1,450港幣（按年大升22%）首次登上全球最貴零售地段榜首。
香港核心零售區租金表現深度分析
尖沙咀
平均呎租：約985港元
按年變動：下跌6%
排名：連續5年蟬聯「亞太區最昂貴零售地段」第1位，全球排名維持第4。
銅鑼灣
平均呎租：約893港元
按年變動：下跌4%
排名：亞太區第2位（位置不變）。
四大理由：為何對香港舖市前景偏向樂觀？
表面上的租金跌幅，實質上是市場健康調整的表現。以下是對中短期前景保持樂觀的關鍵原因：
1. 絕對租金水平仍領跑亞太，需求強勁
即使經歷下跌，尖沙咀呎租近千元的水平，依然遠高於東京銀座（約780元）及悉尼Pitt Street Mall（約750元）等競爭對手。這充分證明香港作為「亞太旗艦店必爭之地」的戰略地位未變，國際品牌進駐需求依然殷切。
2. 旅遊復甦直接轉化為租賃活動
戴德梁行指出，自2023年全面通關後，核心區不斷錄得國際及亞太品牌開設首店或旗艦店的成交。租金調整主要反映市場正在消化前期的高位，而非需求萎縮，實質租賃活動非常活躍。
3. 跌幅顯著收窄，V形復甦路徑清晰
對比2023年疫情後遺症期間高達30-50%的急跌，2025年跌幅已收窄至4-6%。這顯示市場已走過「急跌」階段，目前正處於「企穩」期，舖租見底跡象非常明顯。
4. 未來催化劑充足，增長引擎強勁
旅客回流：2025年首十個月內地旅客數量已超越2019年同期。
政府政策：積極推動「盛事經濟」、「夜間經濟」及多項旅遊基建（如啟德體育園）。
品牌擴張：除了內地新消費品牌持續南下，日韓、歐美及東南亞品牌也加速進駐，形成「多國聯軍」搶舖的局面。
投資啟示與結論：2025年是佈局香港優質街舖的關鍵時機
綜合各項數據與因素，香港舖市最壞時刻已經過去。2025年是市場的轉捩年，核心區租金短期內雖可能仍有輕微波動（±5%以內），但已非常接近底部。預計中長期（2026-2028年）在旅遊及品牌擴張帶動下，租金將重拾升軌，年升幅有望達5-15%。
對投資者的行動建議：
把握「最後上車機會」：當前是收購優質核心街舖的良機，重點關注尖沙咀廣東道、彌敦道，以及銅鑼灣羅素街、時代廣場周邊地段。
回報率持續改善：租金回報率已從2023年的低位1.5-2%，回升至約2.8-3.5%。隨著租金企穩反彈，預計在2026-2027年可重返4-5%的歷史正常水平。
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