根據香港差餉物業估價署數據，香港商舖價格已較2018年高峰期下跌超過四成，甚至重返2012年水平。究竟是什麼原因導致工商舖市場的跌幅遠超住宅？本文將從需求與供應兩大層面，深入剖析香港商舖市場面臨的嚴峻挑戰，並點出當前市場中浮現的潛在轉機。
商舖需求急凍的三大原因
1. 資金撤離，湧向住宅市場
2024年2月財政預算案全面「撤辣」後，大量被凍結十多年的資金，一窩蜂從商舖投資轉向住宅市場。加上住宅發展商提供雙位數折扣促銷，進一步吸走市場資金，導致對工商舖的需求大幅減少。
2. 消費模式改變，經濟環境挑戰
本地消費疲弱，2024年零售業總銷貨價值按年下降7.3%。同時，「港人北上」消費成為新常態，加上內地旅客消費習慣改變，為零售業帶來結構性挑戰，直接削弱了對實體商舖的需求。
3. 利率高企，持有成本大增
工商舖按揭多採用HIBOR（香港銀行同業拆息）加固定加幅的浮動利率。在2022至2025年初，HIBOR上升導致實質按揭利率一度逼近8厘，大幅增加了投資者的供款負擔，嚴重抑制了商舖投資意欲。
供應過剩加劇價格下跌壓力
業主主動減債：銀行信貸收緊，許多業主為降低負債比率，主動降價求售。
資深投資者套現：不少「舖王」級投資者，正拋售數以十億計的物業尋求套現。
年輕一代處置遺產：疫情後，年輕一代在繼承商舖物業後，多傾向於出售套現，而非長期持有，進一步增加了市場供應。
在「需求減少」與「供應增加」的雙重夾擊下，商舖價格出現深度調整。
市場轉機已現？兩大因素支撐商舖市場回穩
儘管挑戰嚴峻，但香港商舖市場已出現一線曙光。
1. 利率環境改善
隨著美國步入減息週期，HIBOR在2025年5月曾降至0.65%的低位，這將大幅減輕工商舖的供款壓力，提升投資吸引力。
2. 政府政策吸引新資金
政府放寬「資本投資者入境計劃」，將購買工商舖物業的金額全部計入投資額，且投資上限提升至1,500萬元，此舉有望吸引海外新資金流入市場。
未來展望：資金會否回流商舖市場？
從規模來看，香港住宅市場年成交量約5,000億至6,000億元，遠高於商舖市場的100億至200億元。只要住宅市場企穩，其龐大的資金池只要有一小部分重新追求更高回報（商舖回報可達4-6%，高於住宅的3-4%），便足以讓商舖市場的資金池倍升，推動價格回穩。
當前香港商舖市場正處於結構性調整期。短期內雖仍面臨挑戰，但在利率環境改善與新政策吸引資金的帶動下，市場在經歷深度調整後，正逐步尋求新的平衡點，為精明的投資者帶來新的機遇。
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