主持：「聊一下商舖市道的情況，Edwin這段時間貨如輪轉的，賣了不少舖，問問你，究竟你接觸的那些投資者屬於什麼類別的人士呢？」
Edwin：「我們剛剛連沽十單舖，不幸地十單都虧損了。看看買家，有七成都是內地的來港投資者，正如樓市也是，一半新盤買家也是內地拼音的人。
買樓和買舖最大的分別，就是買一千萬的舖可以計算到投資移民要求。我們有至少一位客人是投資移民的。明顯地，他們怕人民幣貶值，又覺得香港零售市道跌到差不多，再加上買舖的回報率高很多，對比買樓回報只是三厘多，買舖今時今日有四、五、六厘回報，對這班投資者而言可能是個撈底時機。
這些客人之所以會選擇舖，一來他們未必熟悉香港辦公室，一般認為旅遊業更有利商舖，而貿易戰對工廠都會影響比較多。他們多數買銀碼不大的舖，一般幾百、幾千萬以內，一旦過三、四、五千萬以上的話，通常走貨都難一點。」
Charles：「過去一、兩年，我們見到很多國內成熟的品牌進駐香港。剛才你都提及到，他們很多時候都願意給高一點的租金去搶舖，這個情況會不會持續呢？還有他們在香港經營會不會說水土不服呢？」
Edwin：「國內的連鎖店（超過一百間分店）的品牌有幾百、幾千個不斷地湧入香港，過去幾年，數得出的都起碼幾十個品牌，在香港已開過百間舖了。國內品牌其實我喜歡的原因有三：
第一，國內品牌通常出價比較進取一點，我們剛剛租了一個國內面線店，內地有三千間分店；一間茶飲店又是說五千間分店，擁有過千間分店。為了市佔率，他們出價會比較進取。
二，交租非常準時。香港人很多時候可能社會氣氛，都會拖下租，但內地品牌到目前為止，未試過拖租，他說走就走，但起碼他租的時候會交租給你。
第三，內地品牌來到香港想給香港人認識。會留意業主能不能為他帶給更加多香港人認識，我扮鬼拐馬都是希望幫他們宣傳。好像施永青所說，今時今日呆坐等升值收租是不行的，要主動地找多些租客，想想怎樣幫租客做生意，為他增值。」
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主持：「剛才你說租客近來雖然有些連鎖店結業，亦都有些店舖收縮，但我們就見到有些日本知名品牌，其實接下來幾個月都會落戶香港。你回顧外來一些的企業落戶香港的情況是怎樣？」
Edwin：「現在外來的企業隨著遊客的人數增長也是越來越多的，而香港始終是個stepping stone（踏腳石），進內地之前，會先在香港這個國際都會先進駐（香港的國際遊客遠比上海、北京的總和，以倍數計的多），意思是國內越開放外國的品牌，來香港的機會亦都是越來越大。
本土的品牌做了幾十年，最近都聽到好像粥店等舊有品牌可能會結業（當然結業大家都不想），可能是他沿用舊有的模式，也可能舊有的客戶移民了、北上了，或者舊有的客戶想試試新的東西，難免他們經營困難了，所以絕大部分做得久的商戶，在香港都是經營困難。
之前封關時，本地消費的錢就在十八區好像花灑一樣灑，但通關後，絕大部分都是灑到一些少部分受人歡迎新進的品牌，而他們又帶旺附近商戶。」
主持：「但是這個陣痛要維持多久呢？大家都說開關之後很多人出去旅遊、報復式外遊加上北上消費，反而沒有封關的時候留在香港一定在香港消費‥‥‥」
Edwin：「對於現在經濟，特首也說香港經濟需要經濟轉型，所以我想在店舖做生意，傳統地靠街坊靠人流做生意，已經過去了，一定要積極一點，可能透過網上的媒體、內地的媒體吸引人流去你的店舖，用一個online to offline （線上到線下）做生意的模式結合才能夠生存。
這個轉型我相信不是一、兩年就過去，是不斷地變化，躲不住的就會被淘汰。」
Charles：「過去幾年我們也看到，香港店舖的價值結構也有一個挺大的轉型，很多年前，最貴的商舖集中在銅鑼灣、旺角、尖沙咀這幾個大區，隨著一些新市場的興起，變成了租金的差距或者是店舖的價格差距慢慢地收窄了，你覺得這個趨勢會不會持續呢？還是傳統的購物區：銅鑼灣、尖沙咀等將來的租金會大幅度回復過去的水平呢？」
Edwin：「其實店舖來說，此終不離三方面的行業：一是零售，二是飲食，三是服務業，付最貴的租金–零售也分兩種，一種是乾貨和濕貨。什麼叫做乾貨零售？鐘錶珠寶、衣物、國際名牌的就叫乾貨零售，這些是最受衝擊。以前貴的時間是說每月二、三千元一呎，即是一間1000呎的補租，二、三百萬，現在就下跌大概七、八成，每個月五、六百元一呎，即是一間1000呎的補租，五、六十萬已經盡了。
香港飲食業的餅（市場）其實沒有縮過，相比起疫情其實是沒有少過，餐廳數目多了，只是平均每間餐廳分的餅少了，所以現在有很多飲食的外賣店不斷地開。堂食的面積較大，通常承租大概二、三百元一呎，現在堂食的可能大概100元每一呎，即是一間一千呎的補租10萬元左右。
很多人沒有看到一個服務性的行業，例如保險、金融、麻將館、找換店等的生意都很好，大家知道證券商、保險、找換店等現在開很多分店？只因為很多內地的資金想調來香港，這種服務業現在就是撐著整個市場。
和隨著市區重建增加，很多車房都沒有地方做生意，車房的租金以前可能兩、三萬元就能夠租到一千呎的地方，現在慢慢加上去–兩萬五、三萬、三萬五、四萬‥‥‥每一次租約都加上十多、二十個百分比。
整體可說零售有被壓縮，乾貨、貴價零售大跌六、七成，但是民生舖其實是沒有怎樣下跌，市場的氛圍比以前沒有那麼大。」
主持：「你自己看價格方面，剛才都說了由高峯跌了六、七成，其實現在是什麼位置呢？」
Edwin：「不論是V型反彈，還是U型反彈，我猜都是舖價已見底，但是反彈就未有。看這個息口，又看中美貿易戰，隨著息口大幅下降（一個月的HIBOR會持續在一釐以下），其實已經救了很多工商部的投資者，所以見底的機率應該都大了。」
主持：「那租金走勢呢？」
Edwin：「租金走勢就看地區，核心區可以看高一線，但民生地段始終比較受北上消費，旅行或者網購影響。核心區來說，年底前我感覺隨著遊客來香港，租金上有一個大概是5%至8%上升空間，而民生區租金已經減了很多，始終民生區，有些屋邨應付附近居民基本需求，走勢就比較橫行一點。」
主持：「這方面大家可能真的要想一想，以前說一舖養三代，現在這句說話還行嗎？」
Edwin：「好像施永青所說，呆等舖升值等收租時代過去了，做業主要積極一點，想想怎樣幫租客，還有要與時並進！」
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