天井值幾錢？ 今日消息： 第4374成交，市傳約2800萬，感覺8分，天井值幾錢？ 灣仔謝斐道148-156號金福大廈地下D號舖，建築面積約1,200呎+天井位約400呎，舖內實用面積約880呎，舖闊約23呎，連天井闊約10呎，連天井深約47呎，市傳成交約2,800萬，前租客金堡茶餐廳，前租金$92,000，前回報率約3.94%，樓齡48年。
原業主於1977年3月以41.5萬買入，持貨46年，升幅66.5倍。最新簽約日期是2023年11月。
天井常見有三種： 舖後，舖前，舖側。法例上，餐廳的天井就不能有座位。放貨可以，但不能有僭建物。
現實地，好多餐廳都用來放枱，增大營業空間，提高食客舒適度。如果一定要比較：
舖側的天井最唔值錢，因為難放貨／放枱，最容易被捉僭建，價值是約舖內面積的五分之一。（此舖天井值約450萬，舖內面積就是2300萬）
舖後天井（最常見），可方貨及更容易「偷雞」放枱。價值是約舖內面積的三分之一。
舖前天井，可以擺放裝飾物，令舖頭更吸引。但相比旁邊鋪可能會較縮了入去，價值是約舖內面積的四分之一。
天井大的舖，一般租值較高，買賣回報也需要較高才能彌補法例風險。無天井舖，一般租值較低，買賣回報也可較低，因為法例風險也較低。
以上只是純粹個人感覺， 當然要按該舖的位置、大細及獨特情況再決定。
Market news sold for HK$28 million，Shop No. D on G/F, 148-156 Jaffe Rd, Wan Chai. Gross area 1,200 sq. feet + Yard 400 sq. feet. Previous Monthly rent is $92,000, rental yield is 3.94%. Vendor purchased for $415,000 in Mar 1977, held for 46 years, increase of 6647%.
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.7%計算，這間舖月租值$63,000就是市值。
三大優點：
（1）面闊，消費力強
（2）連側天井
（3）舖型四正
三大注意事項：
（1）人流較少
（2）現吉
（3）晚上較靜
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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關於盛滙： 盛滙商舖基金 Bridgeway 管理有限公司 (盛滙)是香港首間證監會持牌專注香港商舖的基金管理公司 (BBL 650)。團隊現有15位專業人士管理基金，熟能生巧。自2016年盛滙首隻商舖基金推出以來，已買賣195間香港街舖，按宗數全港第一，涉資港幣逾32億。旗艦開放式《盛滙商舖增值基金》於2019年8月推出，盛滙現佔基金30.6%，餘額是92位香港「專業投資者」持有。基金目標為投資者帶來每年10%淨回報（已扣除所有管理費及稅項）。
旗艦開放式《盛滙商舖增值基金》自2019年8月推出以來，已買入及賣出149間香港街舖，買賣涉資逾港幣25億，按宗數全港同期最多。直至2023年9月30日，基金累積淨回報（已扣除管理費及稅項）是+24.54%。基金每季集資，目標2026年底前淨集資港幣20億上限封頂，屆時總資產值約港幣30億。基金只限專業投資者參與 (依香港證券及期貨條例定義，持有不少於港元800萬或等值的流動資產人士或公司) 。想了解更多，可聯絡 Vivian 9311 9274 ，Marc 6092 6444，Joe 9250 6708，Desmond 9660 2253，Ashley 5464 7070，Cherry 6353 4437。公司 2830 1111
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關於李根興博士 Edwin – 盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人及行政總裁
創業源於失業。李博士於2001年911恐怖襲擊後，由紐約投資銀行被裁員回流香港，創立香港商機 （Hong Kong Business Intermediary)，成為香港首間生意中介公司 Business Broker 完成 1,117 宗茶餐廳、補習社等小生意頂讓， 並列名於 Harvard Business Review 企業個案分析 (https://bit.ly/HBRCaseStudy) 。李氏2006起租舖創立超過60盤生意轉售創業者，2009年10月起首次買舖創業，2013至2016年間把公司轉型為香港首間證監會持牌的商舖基金管理公司（BBL 650)： 盛滙商舖基金管理有限公司 （Bridgeway Prime Shop Fund)。
李博士持有美國南加州大學工商管理學士（1995）、會計碩士學位（1997）及香港理工大學工商管理博士學位 （2011），再於2014年完成哈佛商學院為期三年的東主/總裁管理課程 Owner/President Management Program 成為哈佛校友。李博士於2010年成為國際企業經紀協會 （IBBA) 最年輕及首位非美國人主席，2010年獲DHL/ 南華早報選為「香港商業獎:青年企業家」唯一得主及於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」。曾任香港數碼港董事（2013-2019）及於2022年獲大灣區經貿協會頒發「逆境自強傑出人物獎」。
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