為何可用率低至26%？！今日消息：第4227成交，市傳1160萬，感覺6分，筲箕灣大石街17號恒安閣地下連天井，建築面積地下約是1103呎+天井約是346呎, 合共約1449呎，門闊約10呎，舖深約60呎連天井，租客凍肉貨倉，前租金$43,000，租期至2022年7月，成交約1160萬，前回報率約4.4%。現交吉。
根據屋宇署圖則，UFA usable floor area 只得 34.98 sq meter ，等如376平方呎。UFA 不包括天井、洗手間、廚房、牆身、柱位等面積。如建築面積合共約1449呎，可用率只是26%。
原業主於1989年4月以550萬買入。
簽約日期約是2023年7月。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.7%計算，這間舖月租值$26000就是市值。
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買舖，你要懂得分建築面積 （Gross Area)、實用面積 (Saleable Area)、及可用面積 (Usable Floor Area)。
以我們基金及香港測量師學會定義，舖的「實用面積」(Saleable Area) 就是該舖單位內的面積量度至相鄰單位分隔牆的中間線。外牆和分隔公用地方、樓梯等的牆體厚度應全數包括在內。舖內的分隔牆、主力柱、樓梯、洗手間、入則閣、入則天井、入則平台／露台都會包括在舖的「實用面積」內。
公共天井、公共走廊、公共天台、垃圾房、電梯大堂、電機房、水缸、舖內自建閣樓或其他僭建物等，都不包括在舖的「實用面積」內。
至於舖的「建築面積」(Gross Area) 並無統一標準，通常包括大廈以上提及的公用空間，甚至乎停車場，除以舖所佔的業權份數或所佔面積的比例作攤分，但好多業主／經紀都可能報大數。 Why?
因為既然政府無監管，講大啲建築面積，當然好聽啲。業主／買家都威啲！商舖呎價，一般是按建築面積，好少按實用面積。吹大些建築面積則會直接降低建築呎價，感覺都平好多。
「可用面積」 (Usable Floor Area) 雖然偶然會在屋宇處的圖則見到，投資者則較少用，因為連舖內的分隔牆、主力柱、樓梯、洗手間、廚房、入則天井、入則平台／露台等都不包括在內，比「實用面積」還要細，UFA 只能作最細面積的參考。
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評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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旗艦開放式《盛滙商舖增值基金》自2019年8月推出以來，已買入及賣出125間香港街舖，買賣涉資逾港幣23億，按宗數全港同期最多。直至2023年6月30日，基金累積淨回報（已扣除管理費及稅項）是+22.67%。基金每季集資，目標集資港幣20億上限封頂，基金只限專業投資者參與 (依香港證券及期貨條例定義，持有不少於港元800萬或等值的流動資產人士或公司) 。想了解更多，可聯絡 Vivian 9311 9274 ，Marc 6092 6444，Joe 9250 6708，Desmond 9660 2253，Ashley 5464 7070，Cherry 6353 4437。公司 2830 1111
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