今日新聞：明知收購，博唔博？ 業主賺或蝕？原業主1000萬註冊買入，沽二千萬抵唔抵？第3765成交 （不成），土瓜灣美景樓財團出價呎價1.6萬，只買到78.09%業權。因有業主貪心要每呎1.8萬。
美景樓地下25號舖，2020年10月曾經註冊成交1000萬，現車房，實用705呎。按建議收購呎價1.6萬，就是值1128萬。如按1.8萬，就是值1269萬。
考考你！
（1）車房業主，現賣舖或等強拍較着數？
（2）假設此舖現放售1000萬、1200萬、1500萬、2000萬？你買入博唔博得過？
如果地盤總面積是該佔地約4.54萬平方呎，以地積比率9倍重建發展，總樓面約40.88萬平方呎。如成功申請強拍，Accomodation Value (AV) 樓面地價假設是每呎1萬，拍賣總代價會是約40.88億。
如果收齊8成業權，地下商舖被發展商申請強制拍賣，強拍分錢是按 existing use value (現有價值）美景樓樓高約10層，由於地舖一般較樓上值錢，視乎旺或靜地段，假設地舖佔整幢大廈的20%價值，40.88億的2成就是8.176億。地下有約36間街舖，即平均每間分約2271萬 （視乎旺靜）。
Summary:
如果AV 是每呎10000元，每間舖平均分2271萬。
如果AV 是每呎12000元，每間舖平均分2725萬。
如果AV 是每呎11000元，每間舖平均分2498萬。
如果AV 是每呎7000元，每間舖平均分1600萬。
如果AV 是每呎6000元，每間舖平均分1362萬。
答案是，地下美景樓25號車房舖的業主，實用面積705呎，如果接受每呎1.6至1.8萬元，就分到1128萬至1269萬。
初步計算，如果地舖業主等強拍，就有機會收到1362萬至2000萬 plus! 等強拍可能較佳。當然發展商的計算出價可能有所不同，以上只是約數。
今時今日：
（1）如果你用1000萬買此25號車房，一定抵！
（2）用1200萬買？ Maybe ok! 仲可以博！
（3）用1500萬買？ 就要等收購成功或強拍。唔知等幾耐。
（4）用2000萬買？ 太博了！
Note:
（1）長實於2022年3月以60億中標市建局土瓜灣鴻福街、啟明街、榮光街「四合一」重建項目，AV 樓面呎價是1.138萬。
（2）恆基於2022年9月以12.13億強拍統一土瓜灣道／落山道舊樓，樓面地價是1.17萬元。
（3）市建局於2022年6月出價每呎17,798收購土瓜灣／榮光街重建項目。
。。。。。。
新聞內容 2022年10月13日星期四 星島
美景樓未達強拍門檻收購告吹
有住戶索價每呎1.8萬
參與業權份數78.09%
本報取得文件顯示，美景樓第一期收購計畫未達強拍最低的八成門檻，令計畫告吹。
本報今年5月率先披露土瓜灣美景樓收購，事件有新進展，本報得悉由於美景樓最終收購業權份數未能達至整體80%強拍的門檻下限水平，負責收購的財團決定放棄收購，令收購計畫被逼告吹，該財團並稱，直至政府立法調低強拍門檻後，屆時再根據市況釐定是否重新啟動收購計畫。
本報取得的文件顯示，就收購美景樓第一期全幢物業，截至2022年9月30日，一期全幢共取得760份業權份數，經財團點算已簽合約同意收購共有593.5份（已包括尚未補簽的61個單位），佔全幢大廈78.09%業權份數。
本報5月率先披露財團收購
由於同意進行收購的業權份數，未達現時強拍條例下最低80%的下限要求，故此財團決定放棄此次收購計畫，並表示：「直至政府立法調低強拍門檻，再根據當時市況重新釐定及啟動收購計畫。屆時希望各業主能繼續支持及參與聯合出售計畫。」
每呎收購價1.6萬
該文件並剖析收購告吹的主要原因，包括唔賣及失蹤人口單位共有38伙 （約佔5%）；另外無參與業權的單位共涉及67.5伙 （約佔8.88%），以及貪心業主要求每方呎收購價18000元單位佔61伙（約佔8.02%），三項因素合計佔全幢業權份數的21.9%，令是次美景樓收購事宜告吹。
有小業主對是次收購告吹感失望，並痛斥未肯參與的單位要求每方呎收購價達18000元太高，令收購計畫未能成功之餘，由於大廈樓齡已達58年，未來並要「夾錢」進行大規模維修，形容該等單位「累街坊」！
小業主對收購告吹感失望
土瓜灣為重建項目主要核心地區，不少有相當樓齡的舊樓成為財團收購的目標，資料顯示，本報得悉有財團對美景樓第一期進行收購，並於今年5月率先披露該財團以每方呎1.6萬向大廈業主進行收購，當時已集整體的七成業權，該每方呎出價1.6萬元，當中買賣合約價每方呎約1.1萬，另向住戶補貼5000元的搬遷費用，合計約1.6萬。
美景樓極具重建價值
美景樓第一期位於美景街及落山道交界，早於1964年落成，樓齡已達58年，合共提供約701個住宅單位，由於步行前往港鐵土瓜灣站只須約5分鐘，極具重建價值，該舊樓佔地約4.54萬方呎，為市區罕見的大型地盤，若以地積比率9倍重建發展，涉及可建總樓面約40.88萬方呎。是次收購計畫告吹，業主須付一定費用作維修，但由於大廈日久失修，有不同程度的漏水、石屎剝落等問題，有業主曾向本報透露，初步估計維修費用每戶約5萬至10萬，故不少業主對是次收購計畫抱有一定希望。
有業界人士表示，樓市雖然受到疫情及加息等因素打擊，樓價亦較年初顯著下跌，惟市區地皮供應有限，以上述美景樓位置，鄰近港鐵站，地盤面積亦不少，為市區難得的地皮，故樓價下跌下，有住戶不願以低價出售單位，亦情有可原，事實上，區內現時新盤造價每方呎達1.8萬至逾2萬不等，該收購價每方呎約1.6萬，與市價仍有一段距離。美景樓未達強拍門檻收購告吹有住戶索價每呎1.8萬參與業權份數78.09%
。。。。。。。。。。。。
基金要趕交數，10月30日前簽約，限時特別優惠價！ 必須2022年12月31日前完成交易。
可聯絡 Vivian 9311 9274 ，Marc 6092 6444，Joe 9250 6708，公司 2830 1111 www.bwfund.com
疫後我們已沽出27間街舖，合共6.3億貨。決心走走走！🏃🏼♂️🏃🏼♂️ 興
放盤詳情：
。。。。。。。。。
想收到即時商舖「八卦」資訊、買舖、租舖、放舖或投資商舖基金，可直接 whatsapp 聯絡李根興 Edwin (+852) 90361143。
。。。。。。。。。。。
關於盛滙商舖基金:
– 盛滙商舖基金管理有限公司(盛滙)是香港首間證監會持牌 (一、四、九類受規管活動) 並專注於香港商舖投資及發展的基金管理公司 (BBL 650)。
– 盛滙自首隻商舖基金2016年推出以來，已成功買入102間街舖 (港幣16.8億)，賣出48間 (港幣9.3億)，按宗數全港第一。
– 2019年推出旗艦《盛滙商舖增值基金》。基金每季對外集資，目標港幣6000萬。 基金實行「入三出一」策略，每買三間舖沽一間。基金每季作NAV(淨資產)估值及派息，專注買香港數千萬元以內的街舖。
– 自2009年，創辦人李根興個人及基金已買入130間街舖，長遠目標買入香港1000間街舖。
想了解更多《盛滙商舖增值基金》，可致電 (+852) 2830 1111 或 whatsapp 創辦人李根興 (+852) 90361143
Note: 基金只限專業投資者參與 (依香港證券及期貨條例定義，持有不少於港元800萬或等值的流動資產人士或公司) 。最低投資金額港幣300萬起。
www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)
。。。。。。。。
購買李根興的【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 – 定價$198)，或【買舖 要買得 PRO】(定價$198)，連親筆簽名，可 whatsapp Suki (+852) 5566 1335。
