剛成交: 灣仔巨舖! 第3156(堅): 成交約2.7億，感覺7.5分，灣仔莊士敦道138號地下商業部分1 號舖及招牌號舖，建築面積約3885呎，門闊約65呎7吋，樓齡51年，租客Adidas允記，租金700,000，成交約2.7億，回報率約3.1%。買家張實來。
上址前身龍門大酒樓舊址，原業主羅家寶早於2009年以6.6億購入重建。
簽約日期約是2022年1月20日。
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晨早新聞 ☀
投資者羅家寶2.7億沽灣仔鋪暗盤放售逾一年減價幅度逾20%
疫市下再錄大手鋪位成交，由資深投資者羅家寶持有的莊士敦道巨鋪，即龍門大酒樓重建項目一個地鋪，暗盤放售逾一年，以約2.7億易手，減價幅度逾20%。買家為投資者張實來，料回報逾三厘。
市場消息指出，由資深投資者羅家寶持有的灣仔莊士敦道138號地下1號鋪，建築面積約3885方呎，以約2.7億易手，呎價約69498元，買家為投資者張實來，據代理指出，上址位處單邊，人流量不俗，鋪位門闊約65呎，現時由允記集團Adidas以70萬承租，料買家享回報約3.1厘。
平均呎價6.94萬
事實上，上址前身龍門大酒樓舊址，羅家寶早於2009年以6.6億購入，作商住物業重建發展，樓高20層，地下至3樓為鋪位部分，樓上則為住宅，羅氏於2010年中以約3.5億售出該項目住宅部分予CHI Residence，並以服務式住宅模式經營，共涉45間房間，面積由450方呎至1450方呎，至於鋪位樓面則用作長綫收租。
投資者張實來承接
買家張實來，近期活躍於鋪位市場，由張氏及英記茶莊家族成員持有的銅鑼灣波斯富街及利園山道一籃子鋪位，早前以約12.8億售予新世界，此外，張實來亦於去年12月以7500萬購入尖沙嘴彌敦道金鑾大廈地鋪連一樓，故張氏於兩個月內連環購入兩鋪位，合共涉資約3.45億。
中原（工商舖）董事總經理潘志明評論指，去年初，上址於市場以暗盤形式放盤，當時叫價約3.5億，惟業主傾向按準買家報價出售。
連購兩鋪涉資3.45億
但因受疫情等因素打擊，上址於年中已突告封盤，上述鋪位屬市場罕有大樓面供應，加上鋪位樓底高、位置亦鄰近港鐵站，故對大手買家甚具吸引力。
盛滙商舖基金創辦人李根興指出，上址成交價低市價約15%，該巨鋪位處灣仔區內一綫最旺地段，若日後市況回暖，料月租收入逾百萬水平，帶動回報率彈升至約5厘水平，該巨鋪亦可以分拆形式放租，故靈活度甚高。
租金分析: 按最新差餉物業估價署，舖的平均租金回報是2.5%，租金達至56.25萬就是約市值。
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評分基準: 5分市值，10分超平，1分「騙案」(意思是好貴😅)。平舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)。
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