100個租舖陷阱: 第1個 – 住宅契或商業契?

商舖做生意,通常失業率越高,創業率亦越高。現在很多人創業,都會問我可否道出一些租舖的陷阱,讓他們提高警惕。現在我就由第一個講起。

租舖做生意,首先你要明白你租的街舖究竟是住宅契還是舖契(商業契),住宅契和商業契是不同的。

舉個例子,我現在身在屈地街,縮進來有個巷仔,這裡你會發現左邊都是餐廳,但望向右邊,接連幾間地舖,有的賣電腦用品,有的是洗衣店,有的做腳底按摩,其餘的是工程、雜貨舖及書店等。你會問,為什麼就沒有餐廳呢?這就是住宅契與舖契(商業契)的影響。這裡是屈地街,前方是德輔道西,屈地街的舖全屬住宅契。而住宅契會出現以下幾個問題。

第一 ,出不到牌照。舉個例子,假設你租舖經營腳底按摩店,舖租很便宜,租金三四萬元一千呎,想去正式入紙申請一個牌照,但有關部門一看到是住宅契非商業用途,就不會批出。

第二,這亦可能會影響你所租舖位的業主的業權。因為住宅契作商業用途,是和政府的地契條款有所抵觸的,政府有權收回業權。雖然這個情況很罕見,但政府是有權無條件收回業權的。

第三,這亦有可能會影響整座大廈的公契,如有違反,業主立案法團可能會向你追究法律責任。

第四,當有客人走入你的商鋪,甚麼原因也好,若跌倒了或弄傷了,你可能要負上第三者責任。你所買的保險,保險公司會認為你的處所是住宅,有客人來弄傷了,未必作出償賠。又或者你根本不能為這間商鋪購買保險,因為保險公司不承保。因此,假如有人在你的鋪弄傷了,你可能要負上很多個人責任,雖然這種情況比較罕見。

最後,作為租客,租鋪前最重要先弄清該鋪究竟是住宅契還是商業契。有些不幸的個案,租客事前沒弄清楚,承租了一個住宅契的地鋪,最後出不到牌照,事後業主又不肯退回按金,令他捐失慘重。不過,亦有些租客會選擇冒險,承租屬住宅契的地鋪。因為一間屬商業契的地鋪租金可能要五至六萬元一個月,而一間屬住宅契的地鋪,租金可以低至二萬至四萬元一個月,可謂一分錢一分貨。

那怎樣查核商舖是住宅契還是商業契呢?最正接的方法是查看政府的租契,有沒有任何批地的條文,或其他文件如查看屋宇署發出的佔用許可証或者建築圖則等。不過,最先你應詢問的,是地產代理或業主,並須在租約上列明是商業用途還是住宅用途。最不幸的是承租了才發現該舖是住宅契而出不到牌照,代理及業主又不肯負責,到時捐失的就只有租客了。

 

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