很多物業前輩說，買樓是小學程度；買工商單位是中學程度；買舖是大學程度！為什麼？今期由倒數開始分析10大買樓和買鋪分別。

（十）論供應。住宅是求過於供；商店則是供過於求

住宅是必需品。住宅大樓無論面對垃圾房、板間房、焚化爐，甚至是一間劏房也好，都會有人居住。然而商店則是奢侈品，質素差的舖位，隨時長期遭市場冷落，不只空置一個月、一年，甚至10至20年也乏人問津，故買鋪最重要是「靚」。市面上，靚舖（優質商店）升值幾千倍，例子多的是；住宅則最多升幾百倍。舉一例子，位於波斯富街與羅素街交界的地舖，實用面積400平方呎，曾升值7,600倍，以3.8億元成交，破香港升值倍數紀錄；但跌價，近年也分分鐘跌逾九成！

（九）買舖要夠「專」

買任何物業，事前必須到現場視察環境。 「買樓」最多早晚各視察一次；買舖則須早市、午市、晚市、下午茶與宵夜時段；平日與假日都要親身視察起碼十次，這還未計中秋、聖誕節、新年等特殊日子，人流、車流均大為不同。買鋪好比讀大學一般，須付出更多鑽研時間。

（八）住宅大樓有新供應，市區地舖則基本上沒有

每年新樓宇落成，或許提供數萬個單位供應。但若問皇后大道中地段，十年後會增加多少地舖？答案是：沒有。不僅如此，甚至可能因為收購重建，可供買賣的街舖會減少。因為許多開發商都是賣樓上的住宅，但樓下的商場（例如觀塘裕民坊凱匯及灣仔利東街囍匯）會長期收租，以方便統一管理及維持屋苑形象。樓上舖位、銀座式舖位、劏場舖位的供應或有增加，但市區可供買賣的地舖，只會有減無增。

（七）商店的最大敵人是網路；建築的最大敵人可能是迷你倉

世上沒有網購的話，舖位的價值肯定更高；正如若世上從未發明電腦，中環的辦公大樓租金肯定更高，因為不能work from home，企業要承租更大的辦公室；若世上沒有迷你倉，每人也需要更大的居住空間。 根據Mordor Intelligence資料，現在香港迷你倉總面積約400萬平方呎，等如三幢IFC二期。既然網路是鋪市的最大敵人，買舖就要多著重「濕貨舖位」，亦即設有「來去水位」、能供服務性產業使用的商鋪，例如餐廳/髮廊/老人院。 「乾貨舖」則宜避開，舉凡時裝/精品/零售，由於其貨品能於網上買到，鋪價難免多少受壓。

（六）時間是住宅大樓的敵人，卻是商店的朋友

一棟擁有40年樓齡的樓宇，雖然樓價硬是比不上旁邊剛落成的新樓，但舖位卻甚少人注意鋪齡。消費者逛街，斷不會介意舖位新舊而不進入消費，只管品牌及門面裝潢是否光鮮。 40年前某住宅可能座向「無敵海景」，如今卻為新樓遮擋了景觀。商店只管旺與不旺，40年前門口是一條馬路；40年後面前仍是一條馬路。倘附近重建，人口更會因而增加。因此「鋪王」多位於舊樓之內，「樓王」除了山頂獨立屋外，一般皆是新樓。

（下篇再續）

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