香港商舖市場近年價格顯著下跌，背後究竟是什麼原因？本文從哈佛大學商學院教授米高波特的「替代品威脅」理論出發，深入分析香港舖市面臨的三大衝擊，並探討實體店鋪不可替代的四大優勢，為投資者與商家提供全面洞察。
什麼是「替代品威脅」理論？
米高波特的競爭策略理論指出，當市場出現能夠滿足消費者相同需求的其他方式時，原有產業的盈利能力將被削弱。香港舖市正面臨這種結構性挑戰，但替代並非完全，機會仍然存在。
香港舖市的三大殺手
1. 網購衝擊：功能式替代
實體零售的核心功能已被線上電商部分替代。淘寶、拼多多、HKTVmall等平台提供無限貨架與快速送貨服務，甚至1元商品也包郵，直接減少實體店最寶貴的人流。傳統零售商銷售額下降，導致零售舖位租金與資產價格同步下跌。
2. 外送平台打擊：場景式替代
Keeta、Foodpanda等外送平台創造了強大的「場景替代」，將「在餐廳用餐」的體驗轉為「在家享用」。這不僅減少堂食客人、降低翻桌率，平台高昂佣金（通常為單價25%-35%以上）更蠶食餐廳利潤，直接打擊香港約30,000間食店的承租能力。
3. 北上消費趨勢：地理式替代
深圳及大灣區城市提供性價比更高的消費體驗，形成「地理替代」。港人週末北上消費已成新常態，本應在香港發生的服務消費（娛樂、美髮、美容、按摩等）被轉移，同時減少留港餐飲及零售業的消費機會。
實體店鋪的四大不可替代優勢
儘管面臨嚴峻挑戰，實體店鋪仍有其獨特價值：
1. 沉浸式購物體驗難以複製
實體店鋪提供商品即場試用、專業人員諮詢及社交互動等體驗，這些感官元素是純網購無法複製的。尤其是高端零售和特色商店，實體體驗更是其核心價值所在。
2. 旅客消費提供剛性支撐
香港旅發局預計2025年全年訪港旅客約達4,900萬人次，創疫後新高。訪港旅客以即場消費為主，不會選擇網購，這為核心區商舖提供了穩定需求基礎。
3. 銀髮族偏好實體消費模式
香港人口老化加劇，長者普遍習慣面對面交易，對價格敏感度較低且忠誠度高。民生區商舖憑藉這群穩定的客戶基礎，能夠部分抵禦替代效應的衝擊。
4. 實體舖位供應有限，O2O趨勢帶來新需求
香港僅有約十萬間街舖，四大核心區（中環/銅鑼灣/尖沙咀/旺角）約8,000間，而網店數量理論上可無限擴張。有趣的是，許多成功的網店最終也會建立實體店進行線上到線下（O2O）整合，如HKTVmall、淘寶菜鳥及京東自提點，這反而提升了實體店的需求。
結論：危中有機的香港舖市
香港舖市確實面臨網購、外送平台和北上消費的三大替代品威脅，從功能、場景和地理三個維度受到衝擊。然而，實體體驗、旅客剛需、銀髮族偏好和舖位稀缺性，共同構成了市場的緩衝力量。
數百個內地南下品牌正成為支撐香港舖市的新力軍，O2O融合趨勢也為實體店鋪帶來新機遇。最終，有人的地方就有商機，投資永遠是危中有機。香港舖市不會消失，只會轉型升級。商家和投資者需要適應新的市場現實，找到實體與數位之間的平衡點，才能在變局中抓住機會。
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