持貨29年都蝕！跑輸樓上195%，Why? 欠管理費三步曲！第4112成交，註冊100萬，感覺5分，香港仔香港仔大道201號珍寶大廈地庫B16舖，租客阿滔按痛消，建築面積約120呎，實用面積約70呎，門闊約7呎，深約10呎，註冊成交約100萬，樓齡35年。
同期樓價由每實呎5000升至15000，升200%，舖價則由實呎價15000跌至14300，跌5%。商場舖29年跑輸樓上樓195%。
原業主於1994年12月以105.105萬買入。最新簽約日期是2023年4月27日。
這商場，平均每建築120呎的舖，每月管理費為600元，冷氣費為400元，合共每月1000元。商場舖和街舖不同，無租客都要付冷管費，街舖一般拉閘就可以，不需開燈開冷氣。
珍寶大廈位於香港仔香港仔大道201號，入伙日期由05/1988開始。樓上珍寶大廈提供88個單位。現成交實用呎價是約15000，1994年時呎價是約每呎5000元。珍寶大廈的實用面積由240呎至396呎。地庫38間舖，每間約建築120呎，實用70呎。
商舖唔交管理費三部曲：
1. 管理處出第一、二、三次 Reminder 。
2. 約三個月後業主立委法團會入稟小額錢債法庭。
3. 法官判拖欠業主輸了，仲未債還，就可能會註契（訂契）。嚴重的甚至乎可以法院申請強制拍賣。
詳細內容：無論業主因任何原因欠交管理費，管理公司都可以根據公契條款，先向相關單位的業主給予通告，如將通知放入單位信箱，甚至於大堂貼出欠交管理通知公之於眾。如業主仍不理會，長期拖欠管理費，管理公司可以向小額錢債審裁署，甚至入稟法院，向業主追討欠交的管理費及因拖欠導致的利息。不過，業主如仍舊不理會判決，管理公司或業主立案法團可根據判決申請釘契，從而影響該單位的二手買賣和按揭申請，甚至申請拍賣單位還債。所以業主不想被申請強拍，便要準時交管理費。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.7%計算，這間舖月租值$2,250就是市值。
三大優點：
（1）錢碼細
（2）不是死場
（3）現有租客
三大注意事項：
（1）地庫現好熱，冷氣有問題
（2）來去水等配套應無
（3）日夜都較靜
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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