12年蝕逾9成！第4558成交，註冊港幣31.3萬，感覺7.5分，荃灣大河道10-20號地皇廣場二樓224號舖，建築面積約140呎，實用面積約70呎，門闊約6呎，內闊約12呎，深約6呎，註冊成交港幣31.3萬，租客現吉。角落位。
原業主於2012年12月以港幣332.8萬買入，持貨12年，跌幅90.6%。最新簽約日期是2024年1月10日。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.9%計算，這間舖月租值港幣$756.42就是市值。
成交比較： 2017年7月，蝕92.5%。
第374(堅) – 唔識俾分，荃灣地皇廣場2樓238號舖， 交吉(蝕92.5%)。2017年7月26日報成交$30萬，買入價400.8萬， 建築約82呎，實用約40呎。門闊約5呎，深約8呎，高約9呎。
為劏場會蝕超過九成，三大原因：
(1) 商場沒有人流，放多一個人工都嘥氣
（2） 商場的冷氣管理電費較貴
（3） 如果其他業主唔交管理費或電費，會影響商場營運
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地皇廣場（英語：T.mark）位於荃灣登發街登發大廈地下部分舖位及1至3樓全層，前身為登發大廈之商場，當時的租客包括有吉野家、超羣餅店、霸王山莊和現代教育。登發大廈原址前身為荃灣河背村。
2012年，人稱「劏舖大王」的投資者尹柏權以4.1億港元向鄧成波購入登發大廈之商場。2013年，更名為地皇廣場，其後拆成二百多個舖位出售，舖位面積由最細的50方呎，至最大的174方呎。尹柏權提供首兩年5厘租金回報保證，出售地皇廣場套現約9億港元。
有購入地皇廣場鋪位的小業主投訴，當年有地產經紀訛稱將會有行人天橋接駁至地皇廣場，商場電梯經常因故障停用，收樓後發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題，而舖位在首兩年租金保證回報後難以租出。2016年，超過160名業主成立了「地皇之光有限公司」，發起聯合招租，打通店鋪並引入美食廣場及零食店水晶屋。 現在1樓的美食廣場已變成夾公仔基地。
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關於李根興博士 Edwin – 盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人及行政總裁
創業源於失業。李博士於2001年911恐怖襲擊後，由紐約投資銀行被裁員回流香港，創立香港商機 （Hong Kong Business Intermediary)，成為香港首間生意中介公司 Business Broker 完成 1,117 宗茶餐廳、補習社等小生意頂讓， 並列名於 Harvard Business Review 企業個案分析 (https://bit.ly/HBRCaseStudy) 。李氏2006起租舖創立超過60盤生意轉售創業者，2009年10月起首次買舖創業，2013至2016年間把公司轉型為香港首間證監會持牌的商舖基金管理公司（BBL 650)： 盛滙商舖基金管理有限公司 （Bridgeway Prime Shop Fund Management Co. Ltd.)。
李博士持有美國南加州大學工商管理學士（1995）、會計碩士學位（1997）及香港理工大學工商管理博士學位 （2011），再於2014年完成哈佛商學院為期三年的東主/總裁管理課程 Owner/President Management Program 成為哈佛校友。李博士於2010年成為國際企業經紀協會 （IBBA) 最年輕及首位非美國人主席，2010年獲DHL/ 南華早報選為「香港商業獎:青年企業家」唯一得主及於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」。曾任香港數碼港董事（2013-2019）及於2022年獲大灣區經貿協會頒發「逆境自強傑出人物獎」。
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