第3802，市傳成交約1850萬，感覺6.5分，經紀話是銀主盤，忠誠拍賣！灣仔菲林明道7號好發商業大廈地下G4（3）號舖連入則閣2及3號，建築面積地下約是201呎+入則閣約是407呎，地舖門闊約10呎，舖深約20呎，前租客充城數碼，成交約1850萬，樓齡39年。（最新消息： 3350萬入，1600萬出，是蝕52%！）
原業主於2013年2月6日以3350萬，再上次成交是2009年12月以1528萬買入。今次原業主持貨9年，帳面蝕1500萬或45%。
2013年2月23日起工商舖是雙倍印花稅，即最高8.5%。這次買入時是之前，即4.25%印花稅。
今次簽約日期約是2022年11月。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.5%計算，這間舖月租值$38500就是市值。
三大優點：
（1）旺位
（2）大蝕讓
（3）應是銀主盤
三大注意事項：
（1）路窄
（2）閣樓唔值多錢
（3）細間地舖，水電洗手間等配套
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
。。。。。。。。
灣仔蝕讓成交比較：
2019年8月，上手業主2013年1月以910萬買入，2019年8月以398萬賣出，蝕56%。
《史上最甘蝕讓街舖!》第1461(堅)成交: 灣仔駱克道271號揭陽大廈地下8號舖，向史釗域道，實用面積約20呎，成交398萬，呎價都要廿萬。上手業主2013年1月以910萬買入，租客景泰物業租金8500 ，回報2.4%，簽約日期約2019年8月頭。蝕56%，以我記得是香港有史以來蝕幅最大的街舖。旁邊7號舖(吉舖)2012年7月以1330萬買入，2019年8月頭剛也成交950萬，蝕29%。
。。。。。
灣仔是港島最多蝕讓的地方 ，九龍是佐敦！
… 因為兩地都有共通點。最有實力的買家，在當年自由行最瘋癲時 （2012至2014），會先買港島銅鑼灣／中環，或九龍尖沙咀／旺角，只有實力較弱的新手（唔夠錢）才會買灣仔及佐敦。實力弱，自然易蝕讓，或變銀主盤😣。相反，銅鑼灣及中環近年極少蝕讓，不是因為舖價無跌，而是因為實力業主唔願意蝕沽，就無蝕讓！銅鑼灣是重災區內的重災區，近年只有一單街舖（禮頓道）蝕讓！Amazing! 😱興
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基金超筍大劈價，商舖放盤一口價😱！
放盤資料：
可聯絡 Vivian 9311 9274 ，Marc 6092 6444，Joe 9250 6708，Desmond 9660 2253。公司 2830 1111 www.bwfund.com
疫後我們已沽出29間街舖，合共6.5億貨。決心走走走！🏃🏼♂️🏃🏼♂️ 興
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想收到即時商舖「八卦」資訊、買舖、租舖、放舖或投資商舖基金，可直接 whatsapp 聯絡李根興 Edwin (+852) 90361143。
www.edwinlee.com.hk
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關於盛滙商舖基金:
– 盛滙商舖基金管理有限公司(盛滙)是香港首間證監會持牌 (一、四、九類受規管活動) 並專注於香港商舖投資及發展的基金管理公司 (BBL 650)。
– 盛滙自首隻商舖基金2016年推出以來，已成功買入103間街舖 (港幣17.3億)，賣出50間 (港幣9.5億)，按宗數全港第一。
– 2019年推出旗艦《盛滙商舖增值基金》。基金每季對外集資，目標港幣6000萬。 基金實行「入三出一」策略，每買三間舖沽一間。基金每季作NAV(淨資產)估值及派息，專注買香港數千萬元以內的街舖。
– 自2009年，創辦人李根興個人及基金已買入131間街舖，長遠基金目標買入香港1000間街舖。
想了解更多《盛滙商舖增值基金》，可致電 (+852) 2830 1111 或 whatsapp 創辦人李根興 (+852) 90361143
Note: 基金只限專業投資者參與 (依香港證券及期貨條例定義，持有不少於港元800萬或等值的流動資產人士或公司) 。最低投資金額港幣300萬起。
第3802，市傳成交約1850萬，感覺6.5分，經紀話是銀主盤，忠誠拍賣！灣仔菲林明道7號好發商業大廈地下G4（3）號舖連入則閣2及3號，建築面積地下約是201呎+入則閣約是407呎，地舖門闊約10呎，舖深約20呎，前租客充城數碼，成交約1850萬，樓齡39年。（最新消息： 3350萬入，1600萬出，是蝕52%！）
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2013年2月23日起工商舖是雙倍印花稅，即最高8.5%。這次買入時是之前，即4.25%印花稅。
今次簽約日期約是2022年11月。
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– 盛滙自首隻商舖基金2016年推出以來，已成功買入103間街舖 (港幣17.3億)，賣出50間 (港幣9.5億)，按宗數全港第一。
– 2019年推出旗艦《盛滙商舖增值基金》。基金每季對外集資，目標港幣6000萬。 基金實行「入三出一」策略，每買三間舖沽一間。基金每季作NAV(淨資產)估值及派息，專注買香港數千萬元以內的街舖。
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