民生vs.核心 四類型不同商鋪
買舖要買得PRO，先要得知什麼人會光顧你的商鋪。其中一種分類法，就是以「街坊客」（居住於商舖附近一帶的人）或「外來人」去區分。居於街舖樓上的，多數是家庭主婦、老人家、學生；至於外來人，指的是自由行、遊客、闊太或上班一族。
大家常在傳媒聽到「民生舖」或「核心舖」，其實兩者之間還有一些「民生核心舖」和「核心民生舖」。以下筆者分述四類型商鋪投資利弊。
1. 純民生舖（0-25%外來顧客）：
如果外來顧客的比例少於四分之一，我會介定為純民生舖。這類商舖，一般只得鄰近居民光顧，例如小西灣、荃灣海濱花園或屯門龍門居等大廈街舖。由於此類舖甚少外來人光顧，而樓上居民只會越來越老化，消費力下降，租舖前景一般較暗淡。除非碰上租金回報有三、四厘以上，否則我通常避免購入。
2. 民生核心舖（26-50%外來顧客）：
如果外來顧客的比例佔四分一至一半，可介定為民生核心舖。許多時候，只要你見到某街道或地段以「墟」、「圍」、「坊」命名，往往是兼有本地居民和外來人的聚腳點。例如大埔墟、上水石湖墟、元朗市中心、大圍、荃灣路德圍、裕民坊、北角、堅尼地城等，這些地區的街鋪，既有街坊生意為基礎，加上同區及跨區顧客光顧，即使在逆市下也進可攻退可守，非常吃香。本人也買入不少民生核心舖。
3. 核心民生舖（51-75%外來顧客）：
如果外來顧客的比例佔一半至四分三，我形容為核心民生街鋪，即既有本地人消費，也不乏遊客、自由行、商務客出沒消費的地段。例如尖沙咀厚福街、旺角登打士街、銅鑼灣景隆街、中環威靈頓街、灣仔皇后大道東及佐敦白加士街等。這些地方常見遊客探訪，也聚集不少本地人前往飲食或購買日常用品。這類地產投資亦屬不俗之選，有時舖位估價略為高企，但「一分錢一分貨」，都值得的。
4. 純核心舖（76-100%外來顧客）:
如果客源主要依賴遊客或區外顧客，佔四分三以上，可介定為純核心舖。許多作此類商舖買賣，是用來「威」（炫耀）的，例子有銅鑼灣波斯富街、尖沙咀海防道、旺角彌敦道、中環蘭桂坊及皇后大道中等。這些地段升值快亦跌得狠，非常依賴本港整體的遊客人數及內地政策，稍有風吹草動或社會動蕩，商鋪估價馬上震一震。當然，此類舖位估價升起來亦難以置信，好比銅鑼灣波斯富街及羅素街交界，如今由Folli Follie經營的一間街舖，就足足升值7600倍。由於金額大，敢買入的多屬投資老手，一般投資者想涉足也不容易。加上這批業主的持貨能力極強，即使淡市時租金回報率跌幅逾半，許多業主亦只會長期持有，甚少低價拋售。因此想投資純核心舖，必須特別小心。
筆者買舖是求財而非為面子，自2009年起買賣超過70多間商舖，大部分均位於民生核心地段或核心民生地段。純民生舖少碰，因為前景較弱；純核心舖幸好從未沾手，否則過去幾年跌市，恐怕會虧損不少。
當然，百貨應百客，上述只是本人的看法及投資取向；究竟什麼類型的商舖適合閣下，就視乎你的口味與財力了。
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