市建局收購商舖如何計算 (下)

(接上回)
 

市建局收購的舖位估價如何計算?

商舖買賣要知道舖位是否有重建潛力,亦要知道有收購機會的商舖估價如何計算。剛才說過,市建局計算「收樓」與「收舖」的方式甚為不同。收購商舖,局方主要看業主是用作「自用」還是「出租」。
 
以土瓜灣鴻福街25號商鋪為例,面積僅500呎,收購價達1,286萬。其商鋪估價方式如下:市建局會聘用兩家獨立測量樓行作估值,以較高者作定價基礎,連同特惠津貼向受影響商舖的業主提出收購建議。特惠津貼如何計算?如果該物業是出租或空置物業,特惠津貼是市值估價的百分之十,或相當於應課差餉租值的金額,以較高者為準。基本上,業主等同多獲約10%的賠償。但若然該舖屬自用的,業主正在舖內經營生意,特惠津貼則是估值的35%,或相當於應課差餉租值的4倍金額,同樣以較高者為準。

租戶能否獲得賠償?

除了以舖位買賣作為投資的業主,合資格租戶及自用舖的業主,可以得到「營商特惠津貼」,金額以舖內生意的經營年期為基礎,每年可獲應課差餉租值的10%,以30年為上限,亦即最高特惠津貼是差餉租值的三倍,相當於36個月的租金,上限為70萬。以土瓜灣啟明街24號舖為例,市建局以840萬收購,假設其市值租金為一萬元,在此經營了30年計算,市建局便得再賠償30萬予租客或自用的業主。

想再獲更多賠償?

如果業主嫌「特惠津貼」不夠,理由是因搬遷而帶來重大的生意損害,還可以申請「營業額損失」補償。其申索事項可包括永久或暫時性的損失,如生意利潤損失、生財工具價值損失、商譽損失、僱員發放遣散費的損失、重新鋪設電話線開支、印刷搬遷通告費用等。基本上是任由商戶開價,但也要提出相關證明文件,但誰都會把自己的「慘況」無限放大以索取更多賠償。
 
此外,市建局只會補償合法建築部分,僭建部分將不獲任何賠償。

洽商不成又如何?

商舖由於每一間都不同,市建局會採取私人洽商的方式來收購,逐一談判。倘若真的談不攏,市建局尚有「尚方寶劍」,那就是根據《收回土地條例》來迫令收舖,業主不服的話唯有向土地審裁處申訴。

以大家熟悉的「波鞋街」為例,2011年2月地政總署宣佈根據《收回土地條例》收回洗衣街/花園街(即俗稱波鞋街)的私人土地業權,以便市建局進行市區更新計劃,當中牽涉38間零售商舖,其中一間位於花園街78號A2舖,市建局於2007年提出重建收購,2011年以5,514萬賠償給業主,但業主不接受,訴訟至土地審裁處要求重新估價。其後地政總署估價8,771萬,業主則聘用一家測量師行提出估值約一億。結果2016年11月最終裁判,取兩者的平均數,業主可獲賠償9,735萬。以一間實用面積僅312呎的舖位,每呎賠償額為312,000元。
商鋪買賣有所謂「博收購」,一個「博」字說明機率不大,但只要業主夠長命,或者有生之年可以等到收購的。

查詢盛滙商舖增值基金>> https://www.bwfund.com/

如你想知道多些「八八卦卦」的市場資訊,可以WhatsApp我李根興(+852) 90361143,我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 Broadcast List 。