藥房為何值成1億？收購點計數？ 第4187-4195成交：旁邊舖（建築約550呎）2015年成交3734萬，咁藥房為何貴多168%？ 建築面積約600呎，收購成交1億，呎價10萬！
鰂魚涌英皇道987號A，建築面積約600呎，實用400呎，門闊約16呎，深約25呎，2018年11月收購成交價是港幣1億，海洋大藥房，收購實呎價25萬。我估計當時市值約4000萬，貴市值約150%，貴旁邊舖168%，why?
點解藥房值一億？ 發展商舖收購要明白：
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
EUV (Existing Use Value 現用價值)
Gross Development Value (總發展價值)，按報導，太古及恒基這鰂魚涌濱海街16至94號及英皇道983至987A號地盤，如果總樓面面積是44.06萬平方呎（住宅部分樓面約36.83萬平方呎，商業部分樓面涉約7.23萬平方呎），每呎當2萬元，即GDV 是港幣88.12億。
減去發展成本，就是 RDV，要減包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣
(2) 再減拆樓成本 demolition cost ，拆樓就要成每呎約$800至1000。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，就較平。
(3) 再減建築費約每呎4000，豐檢由人
(4) 再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢! 就當佢是拆樓同起樓成本另外多5%
(5) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(6) 再減利息成本約7至9厘，現在 1-month Hibor 約5厘
（7）發展商都要賺錢，就再減預期15%嘅利潤
GDV 全減1234567，就是RDV. 假設 RDV 是40億。
如果收足8成，發展商申請強拍，業主就是按每間地舖的 EUV 比例分錢。Unlike 市建局，租客無得賠。
假設此舖 EUV 是4000萬，全個地盤 EUV 是20億。RDV 是40億的話。如果強拍，此地舖分到就是：
4000萬 ÷ 20億 x 40億 = 港幣8000萬。
如果順風順水，此地盤如果強拍，發展商會賺約GDV($88億） 的15%，即約$13億。
但如果EUV 高過 RDV, 例如50億，高過 RDV 40億，就是蝕本生意，無私人發展商會做申請強拍。要等市建局收購！
但發展商強拍前為何會高價收購？
（1）怕強拍時殺出程咬金。例如： 2017年3月恒地試過，永倫爭足15口價。恒地作為大業主持有87.5%業權的石硤尾耀東街5至6號舊樓進行強制拍賣，地盤最終經過15口叫價後由恒地以1.064億元奪得，較底價9,240萬元高1,400萬元或15.2%。
（2）強拍由申請、審批、至正式舉行強拍，再俾錢成交，需時以年數計。時間利息就是錢。如果 EUV值約20億，假設約20億資金坐了喺道，每年多利息支出約一至兩億。
（3） 避免夜長夢多，越拖得來耐，越多風險。樓價下跌、政治因素、利率環境、員工 turnover、老闆心情／身體狀況 etc。
買舖博收購要識計數，盲目追價，好容易蝕本收場。個案不少！
可參考全港史上最詳盡的收購影片：
• 商舖收購知識
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2022年5月 hk01 報導
屋宇署3月共批出13份建築圖則，當中包括6項住宅及商住發展、2項商業發展等。其中較大規模為恒地（0012）及太古地產（1972）旗下的鰂魚涌濱海街重建項目。
上述濱海街16至94號及英皇道983至987A號地盤，已獲屋宇署批准興建兩幢28層高（另設3層基座及2層地庫）的商住分層大廈，住宅部分樓面約36.83萬平方呎，商業部分樓面涉約7.23萬平方呎。項目曾向城規會申請發展商廈，但遭到拒絕，隨後發展商「轉軚」作住宅發展。
地舖成交紀錄：
鰂魚涌濱海街16號: purchase price is 40 million in Dec 2017 （現吉），建築600呎
鰂魚涌濱海街18號: purchase price is 40 million in Nov 2018 （現吉），建築500呎
鰂魚涌濱海街20 & 22號: purchase price is 7.5 million in Aug 2006 （前美蘭廚房），建築600呎
鰂魚涌英皇道983號: purchase price is 108 million in Jan 2015 （散場），建築700呎
鰂魚涌英皇道983號A: purchase price is 41 million in June 2016 （現吉），建築570呎
鰂魚涌英皇道985號: purchase price is 43.8 million in Nov 2016 （利安魚蛋粉），建築600呎
鰂魚涌英皇道985號A: purchase price is 32.7 million in Sep 2014 （現吉），建築600呎
鰂魚涌英皇道987號: purchase price is 37.34 million in Nov 2015 （現吉），建築550呎
鰂魚涌英皇道987號A: purchase price is 100 million in Nov 2018 （海洋大藥房），建築600呎。
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