第3585，成交3200萬，感覺6.5分，天水圍天瑞路88號俊宏軒地下G08號舖，建築面積約是1532呎，門闊約22呎，舖深約40呎，租客恆進教育中心，租金$105,000，成交約3200萬，回報率約3.9%，樓齡20年。
原業主於2013年6月以約2100萬元買入。
簽約日期約是2022年7月。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.4%計算，這間舖月租值$64,000就是市值。
三大優點：
（1）門面闊，約22呎
（2）天水圍民生舖，肺炎更旺
（3）回報3.9%，高厘
三大注意事項：
（1）大碼，天水圍難走貨
（2）位置靜，難搵
（3）縮了入巷仔，大街見唔到
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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新聞內容：
舖位成交｜天水圍民生區地舖連租約3200萬沽 現月租逾10萬
受惠於北部都會區概念，天水圍等多個新市鎮未來發展前景向好，吸引不少大型發展商進駐，當中以新地表現最積極，現正發展輕鐵天榮站上蓋住宅項目及橋頭圍商業項目，可見新界西北區的發展潛力。新近天水圍民生區俊宏軒俊宏廣場錄得一宗地舖成交個案，連租約成交價約3,200萬元，而該廣場自去年至今累錄約6宗地舖成交，佔區內地舖買賣成交約兩成。
月租約10.5萬 回報3.93厘
中原(工商舖)商舖部高級分區營業董事曾自強表示，該成交物業位處天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場G08號舖，舖位面積約1,532方呎，以約3,200萬元沽出，物業以連租約出售，現租客為教育中心，月租約10.5萬元，租金回報達3.93厘。
據悉，原業主於2013年以約6,600萬元買入08、09及10號3個相連舖位，現時其餘兩個舖位仍在市場放售中；若3個舖位全數按意向價售出，累計帳面可獲利約3,000多萬元，升幅逾四成半。
去年至今累錄6宗地舖買賣
曾自強續稱，該舖座落民生住宅區，鄰近有多個公私營屋苑，包括天逸邨、天澤邨、天恒邨及新鴻基地產最新住宅項目Wetland Seasons Bay，人流不俗，為該區帶來強勁消費力，支持其造價向好。而根據中原(工商舖)資料顯示，俊宏廣場於2021年至今累錄得約6宗地舖成交，佔區內地舖買賣成交約兩成。他指出，美國最新公佈6月通脹數據，按年升至約9.1%，創近40年來新高，本港有機會跟隨美國持續加息，不少投資者勢轉移資金至潛力較高的工商舖物業作避險，而當中民生商舖回報穩健，不單有街坊生意作基礎支持，加上有同區及跨區顧客光顧，在疫市下屬「進可攻退可守」的投資項目，預計民生舖買賣交投將會持續出現。
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成交比較：
2022年2月，剛成交: 天水圍麥當勞! 第3243，註冊成交1.2億，感覺6.5分位。天水圍天瑞路88號俊宏軒商場地下5至7號舖，建築面積4905呎，業主叫價1.6億，成交1.168億，租客麥當勞，租金425316至2023年10月31日。回報4.25%。
原業主(姓蔡/郭)2013年5月以9000萬從宏安手上買入。
成交比較:
2021年頭:【劈價8500萬，佳寶賣百佳，成交1.05億】第2161成交(堅)，感覺8分。 原叫1.9億，佳寶剛以約1.05億賣出百佳舖。5.5厘至超7厘回報。
天水圍天瑞路88號俊宏軒1樓101-102號舖，建築9296呎，租客百佳超市，現租金48萬。門闊140呎。
原業主佳寶(林曉毅)於2013年4月9200萬向宏安買入，剛再以約1.05億售出，新買家以買物業形式購入，預期5.5%回報。 百佳生約高達618,240租，回報超7厘。😱😱 新買家樓上集團。
2018至2021年6月11日，租48萬，回報5.5%
21至24年6月11日，租537600 (生約)
24至27年6月11日，租618240 (生約)，回報7.1%。
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1.2億成交麥當勞，新聞內容:
天水圍俊宏軒單邊鋪1.2億沽每呎2.4萬低20%回報約四厘
受第五波疫情重擊，市場氣氛陰霾密布，惟民生區鋪位仍備受追捧，再錄大手成交，消息指，天水圍俊宏軒單邊巨鋪以約1.2億獲本地投資者承接，平均呎價2.4萬，低市價約20%，新買家料回報約4厘。
民生區鋪位疫市下「異軍突起」，市場再錄大手成交，知情人士透露，天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下5至7號鋪，建築面積約4905方呎，以約1.2億成交，呎價約24464元，買家為郭姓本地投資者，該鋪現時由連鎖快餐店麥當勞以約425316元租用，料買家享回報約4.2厘。原業主於2013年購入上址連後方一籃子物業，當時上址作價為9000萬，故持貨9年，帳面獲利約3000萬，物業升值約33%。
郭姓投資者承接
據業內人士指出，上述鋪位位處大單邊，門面開揚，亦為該商場最旺地段，儘管疫情下百業簫條，外賣快餐店屬市場奇葩，租金收入穩定，回報逾4厘，市場罕見，成交價低市價約20%。
事實上，該地段疫市下頻錄大手成交，由佳寶超市創辦人林曉毅持有的俊宏軒1樓101至102號鋪，去年初以1.05億易手，以面積約9296呎計，呎價11299元，該巨鋪擁百佳超市鐵約租客，月租48萬，料回報5.5厘，原業主於2013年以9200萬買入，若出售價為約1.05億，持貨7年，帳面賺1300萬，物業升值約17%。
持貨九年升值33%
該地段另一矚目成交為俊宏軒俊宏廣場地下L21號鋪，建築面積約434方呎，去年2月以2420萬成交，呎價約5.57萬，現址菜檔新界仔，月租5.2萬，買家為加禾農業董事李小玲，為該連鎖菜檔新界仔經營者，回報約2.57厘。該鋪位闊約16呎、深約22呎。李小玲亦持有毗鄰22號鋪，建築面積約434方呎，於2019年11月以2380萬買入，現址為銀河牛腩粉麵，月租6.2萬。
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