第3478，成交850萬，感覺5.5分，土瓜灣浙江街46-50A號明發大廈地下D2-3號舖，建築面積約是400呎，門闊約10呎，舖深約25呎，前租客大家樂汽車，交吉，註冊成交850萬，樓齡43年。前新輝記小食，已搬去後巷。此舖不能做食肆！
原業主於1982年11月以55萬買入。
簽約日期是2022年5月4日。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.5%計算，這間舖月租值$17,708就是市值。
雖然此舖之前是食肆，但「偷雞」有問題，有建築物條例 Section 24 清拆命令: 「在店舖內加建地下排水管並接駁及排放於大廈側巷的雨水渠。」
睇真啲原來前身這間舖係 Shop D， 之後分契成為1/2/3/4/5間舖， 賣了給幾位獨立業主。 以前個廁所位就應該裝喺 Portion 5 of Shop D (第5間舖)， 但今次我想買嘅就係Portion 2 and 3。 意思就係如果我想買或租Portion 2 and 3 的舖， 要駁返條合法嘅去水渠沖廁所或洗碗排水去污水渠的話， 我就掘地穿過 Portion 4 and 5 的舖。換句話說，人哋間舖，另一業主，租客做緊生意，梗係唔畀我掘地穿過去啦。
因次，這手業主就夾硬將污水排喺間舖側邊嘅雨水渠， 因此就收到屋宇署嘅 Section 24 清拆令。 即係話，呢間舖如果我買咗或租咗落嚟做生意開餐廳，就出唔到相關食牌。 無合法去水位又點出牌呢? 變成我只可以做零售或者唔需要用水嘅服務業， 例如地產代理/單剪頭髮店等。 咁舖位租值都大打七折!
因此你租舖買舖，點揀舖? 唔好以為有去水位就可以合法去水， 中招開業後被釘牌，就後悔莫及。
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