疫後三年首宗奢侈品租務！今日新聞：第3951成交，六福60萬租羅素街8號舖，三大啟示：
（1）零售業難請人，全港都係！開舖要謹慎，轉工需要時間。
（2）消費力未返來，現只得疫前一成遊客來港。
（3）為保持新租客（六福）競爭力，需要時間消化之前平租約，口罩舖及吉舖。兩三年後，好像旁邊太子珠寶鐘錶一樣，由月租60萬加至150至200萬，唔出奇！
成交比較： 香港舖加租紀錄！
加租最多， 可以數返去2011年自由行好景時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，兩年間即加了213%。
2023年3月7日星期二下午12時45分
HK01報導 2023年3月7日 近三年首宗奢侈品租務 六福60萬租羅素街地舖 較高峰插水8成
中港兩地通關後零售市況回暖，曾為全港最貴街道的銅鑼灣羅素街，錄得疫情以來首宗高檔奢侈品牌進駐個案。市場消息透露，本地連鎖珠寶金行六福珠寶，新近以每月逾60萬元，承租羅素街8號一個面積逾3,000平方呎的地舖。該舖位在過去十三年，月租水平從未低於百萬元水平，是次新租金較舊租戶周大福回落70萬元或逾五成，同時也較2014年高峰期累挫78%。
羅素街8號地舖，租金歷史：
2010年Cartier曾租210萬
2014年英皇鐘錶珠寶曾租276萬
2015年卓悅頂租160萬
2019年周大福租130萬
2022年11月交吉
2023年3月六福租60萬
六福60萬租羅素街舖，三大啟示：
（1）零售業極難請人，受移民潮，及要和酒店／旅遊業競爭！全港都係！開舖要謹慎，轉工需要時間。
（2）訪港旅客只恢復一成。2018年光景時有超過6500萬旅客，2023年1月只得50萬。當然二三月份旅客數目會更多！
（3）租金佔珠寶店營業額約10%已好盡！假設（六福）租金是60萬，每月營業額就要600萬，即每日2萬。假設（英皇）租金是276萬，每月營業額就要約2760萬，即每日近10萬。
珠寶店一般邊際利潤只得約17至20%。邊際利潤，賣黃金約12%，賣寶石約35%，拉勻約17%至20%。租金最多只能佔營業額約10%，仲未計人工／裝修折舊／燈油火攔／宣傳推廣等。
所有生意都要量度競爭力！如果你租金相比旁邊之前平簽下來的租約大幅上升，你就要做更多生意才夠交租。但宣傳推廣更多，減價促銷，邊際利潤反而下落！
羅素街需要時間消化之前平租約，口罩舖及吉舖兩三年後，好像旁邊太子珠寶鐘錶一樣，由月租60萬加至150至200萬，唔出奇！
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羅素街8號此舖，原業主於2004年5月以5.25億買入地舖1、2、3、5 及樓上1至3樓。按平均舖租值2.6%回報，月租114萬就夠。高峰時，估價租金地下連樓上3層達約月租600萬，回報達14%。
Note: 里昂基金在2014年初以18億元買入銅鑼灣羅素街8號樓上（不包地下），當時揸旗的趙朗拍板將本來的服務式住宅分拆為多個舖位出售，此舉為基金在兩個月內翻倍獲利，淨賺16億元 （文滙報）。
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hk01報導全文內容 2023年3月7日
近三年首宗奢侈品租務 六福60萬租羅素街地舖 較高峰插水8成
中港兩地通關後零售市況回暖，曾為全港最貴街道的銅鑼灣羅素街，錄得疫情以來首宗高檔奢侈品牌進駐個案。市場消息透露，本地連鎖珠寶金行六福珠寶，新近以每月逾60萬元，承租羅素街8號一個面積逾3,000平方呎的地舖。該舖位在過去十三年，月租水平從未低於百萬元水平，是次新租金較舊租戶周大福回落70萬元或逾五成，同時也較2014年高峰期累挫78%。
上述舖位為羅素街8號地下3及5號舖，面積約3,068平方呎，舖位正向區內地標商場時代廣場及港鐵站，人流暢旺。有代理消息指出，該舖位已獲六福珠寶以逾60萬元租用，即成交呎租約196元，據悉租約期於本月起開始，目前舖位已經圍板，並隨即進行裝修工程。
過去13年月租從未低於100萬水平
事實上，上述舖位由銅鑼灣大地主之一的英皇國際持有，該舖位自2010年起過去十三年來，月租從未試過低於100萬元。
如在2010年舖位由法國奢侈品牌CARTIER卡地亞以每月約210萬元租用，及後零售市道進一步攀升，在2014年再由同系的英皇鐘錶珠寶以276萬元租用至2017年11月底，為舖位租金高峰水平。
羅素街8號地下3及5號舖，最新由六福珠寶租用，市傳月租逾60萬元。
過去13年月租從未低於100萬水平
事實上，上述舖位由銅鑼灣大地主之一的英皇國際持有，該舖位自2010年起過去十三年來，月租從未試過低於100萬元。
如在2010年舖位由法國奢侈品牌CARTIER卡地亞以每月約210萬元租用，及後零售市道進一步攀升，在2014年再由同系的英皇鐘錶珠寶以276萬元租用至2017年11月底，為舖位租金高峰水平。
英皇鐘錶珠寶高峰期月租276萬
不過隨後零售市道開始回落，英皇鐘錶珠寶在2015年9月份落實提早退租，舖位隨即由本地連鎖化妝店卓悅以每月約160萬元承租。而在2019年卓悅亦遷出舖位，並由另一家大型連鎖金行周大福租用，月租約130萬元，惟在周大福在2022年10月已在完約的情況下遷出，舖位至今交吉約半年。
以對上一份租約計算，六福最新月租逾60萬元，回落54%或70萬元。但若以2014年高峰期比較，最新租金水平已累挫78%或216萬元。
疫情期間羅素街無奢侈品進駐 短租客為主
有熟識銅鑼灣舖位租務的資深代理表示，在過去三年多疫情期間，羅素街從未有高檔奢侈品牌進駐，期間街道主要租務大多為售賣口罩、手機配件等雜貨的短租個案。至於長租個案方面，街內較理想的租務個案則為服裝店及食肆，如2021年5月份，引起「BM風」潮流、主打少女服飾的意大利速食時裝品牌Brandy Melville，以月租約60萬元，租用勞力士（ROLEX）舊舖羅素街8號地下1號及2號舖，租金較高峰期下挫超過八成。
而在2022年5月，原由英國名牌BURBERRY租用的羅素街金朝陽中心地下A、B舖至一樓複式舖位，則由「變形金剛」主題餐廳進駐，市傳月租約100萬元，較高峰期880萬元勁挫近90%。反映疫情期間的羅素街的租務個案，均不屬於高檔奢侈品。
Note: 星島話80萬租，唔知信邊個。
六福珠寶進駐羅素街 首3年月租80萬 星島
銅鑼灣羅素街一個地鋪，面積逾3000方呎，由連鎖珠寶六福珠寶金行承租，首3年月租80萬，是通關後首宗奢侈品牌租用核心旅遊區，亦是六福珠寶首度進駐羅素街。
暉煌物業發言人表示，羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號鋪，建築面積3068方呎，由六福珠寶金行承租，一簽6年長約，首3年月租80萬，呎租約261元，其後3年則跟隨市值租金作調節。
平均呎租約261元
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