第3608，感覺4.5分，註冊成交1600萬，上環四方街5號地下，建築面積約700呎，門闊約13呎，舖深約50呎，租客文武別苑 (東華三院)，租金$30,000，租期至2022年9月，回報2.25%，註冊成交1600萬。舖向四方街，背向荷李活道。
原業主於2013年3月以1838萬買入。蝕讓。
簽約日期是2022年7月21日。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.4%計算，這間舖月租值$32,000就是市值。
三大優點：
（1）買租客轉租為買必勝
（2）上環大大間
（3）兩面舖
三大注意事項：
（1）對正棺材舖
（2）靜位
（3）回報低
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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新聞內容: 2022年8月4日 hk01
東華三院1600萬由租轉買 上環地舖一個原因十年貶值兩球原 hk01
港島區舖位再錄蝕讓個案。上環四方街一個鄰近文武廟的舖位，新近以1,600萬元沽出，較十年前貶值超過「兩球」。承接舖位的買家，正是舖位租客慈善機構東華三院。有舖位投資者認為，舖位蝕讓主要因為對正一條馬路之隔的棺材舖，價值或受影響，舖價較一般正常舖位低至少30%。
上述舖位為上環四方街5號地舖，面積約700平方呎，早前叫價2,100萬元，在7月降價至1,600萬元沽出，成交呎價約22,857元。舖位新買家為TUNG WAH GROUP OF HOSPITALS，即為慈善機構東華三院。
現由東華三院租用作「文武別苑」
值得留意，物業鄰近法定古蹟上環荷李活道文武廟。舖位現時正由東華三院以每月3萬元租用，以作新建社區空間「文武別苑」，是次東華三院由租客升級做業主。
舖位正向棺材舖成蝕讓主因
翻查資料，上述上環四方街舖位的原業主為一家公司，早於2012年10月以1,838萬元買入，是次沽貨帳面蝕約238萬元，貶值13%。此外，原業主在2021年9月份曾向英皇財務抵押舖位，涉及一筆貸款500萬元。
對於上述四方街地舖持貨十年仍需要蝕讓，盛滙商舖基金創辦人李根興認為，舖位對面、一條馬路之隔為一家棺材舖，或多或少也會影響周邊舖位價值，一般較市價「打七折」，因此只有現有租戶東華三院才有較大誘因購買。
李根興：棺材舖永不搬遷及執笠
他又補充，舊式的棺材舖幾乎永遠不會搬遷、永遠不會執笠，因該類棺材舖需要「殮葬商牌照」，如果搬遷將會失去牌照。此外，由於開設「殯儀」店舖或會令周邊業主及居民反對，因此目前新的「殮葬商牌照」發牌牌制，規定店舖招牌上不可顯示「殯儀」、「安葬」、「善終服務」、「仙遊服務」等字眼，須遮蔽店舖，使店外行人看不見店內情況；舊有牌照則不受此限。
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