第5438成交，註冊成交港幣(3號舖)340萬及(4號舖)340萬 （合共680萬），感覺8分， 新蒲崗衍慶街 （錦榮街大單邊）9-19A號蒲崗唐樓地下3及4號舖，建築面積約600呎，實用面積(3號舖)約170呎及(4號舖) 約225呎，門闊約17呎，深約21呎，註冊成交港幣(3號舖)340萬及(4號舖)340萬，租客永佳眼鏡, 美華膠印, 牛仔褲，樓齡60年。
原業主於1966年2月以港幣$39,878買入3號舖及以港幣$69,080買入4號舖，持貨60年，升幅57.7倍。最新簽約日期是2026年2月24日。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報3.7%計算，這2間舖合共月租值港幣$20,966.67是市值。
這個位置有三個租客（永佳眼鏡, 美華膠印, 牛仔褲），已經經營多年。此舖位於新蒲崗衍慶街及錦榮街的大單邊，日夜都是有人流。錦榮街有幾間麻雀館，吸引外來人及宵夜外賣都有需求。 旁邊的生記粥店之前是我租客，也是經營多年，做到現在。680萬扺買！
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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